Georgia nguy hiểm cho các khoản đầu tư nhẹ

Lừa đảo trong xây dựng ở Georgia: người mua nhà cần chú ý điều gì

Georgia — đặc biệt là Batumi và Tbilisi — vẫn là thỏi nam châm thu hút người mua nước ngoài: giá thấp, thuế mua bằng 0, trả góp từ chủ đầu tư và lợi nhuận cho thuê như đã hứa. Thị trường đang tăng trưởng nhanh: theo TBC Capital, trong quý đầu năm 2026, khối lượng thị trường bất động sản nhà ở Tbilisi tăng 24% so với cùng kỳ năm trước và đạt gần 941 triệu USD. Nhưng cùng với nhu cầu, số lượng chiêu trò moi tiền từ người mua cũng tăng lên. Dưới đây là những kế hoạch phổ biến nhất và cách bảo vệ bản thân khỏi chúng.

Các kế hoạch điển hình

Công trình chậm tiến độ và "ngôi nhà ma". Nhà ở rẻ nhất được bán ở giai đoạn đào móng, và khi bàn giao, giá thường tăng gần gấp đôi. Vấn đề là một số dự án không được hoàn thiện trong nhiều năm hoặc được bàn giao "trong bê tông" — không có tiện ích và hoàn thiện. Theo nhiều đánh giá, ở Batumi có những tòa nhà bị bỏ hoang nhiều năm, với các tầng nửa trống và lớp hoàn thiện bong tróc chỉ sau vài năm bàn giao.

Lừa đảo "view biển". Một chiêu trò phổ biến: căn hộ có tầm nhìn toàn cảnh được bán với giá cao hơn nhiều dựa trên lời hứa miệng rằng sẽ không ai chắn tầm nhìn. Sau khi thu tiền, chủ đầu tư tự xây một tòa nhà cao tầng mới đối diện, và căn hộ mất giá. Lời hứa miệng ở Georgia chẳng giá trị gì — chỉ những gì được ghi trên giấy tờ mới có giá trị.

Diện tích bị thổi phồng và lợi nhuận cho thuê "ảo". Diện tích thường bao gồm ban công và khu vực chung, vì vậy diện tích ở thực tế nhỏ hơn quảng cáo. Và lợi nhuận 8–10% mỗi năm từ cho thuê được tính theo mùa hè: mùa đông Batumi vắng vẻ, và lợi nhuận thực tế thấp hơn nhiều so với công bố.

Bán đôi và giấy tờ giả. Cùng một căn hộ có thể được bán cho nhiều người mua, hoặc giao dịch được thực hiện bởi một người không phải chủ sở hữu thực sự. Vào tháng 4 năm 2026, một người đã bị bắt ở Georgia vì cố gắng chiếm đoạt bất động sản bằng cách sử dụng giấy tờ công chứng giả — kế hoạch với giấy ủy quyền giả thường xuyên xảy ra.

Cách tự bảo vệ

Công cụ chính là Cơ quan Quốc gia về Sổ đăng ký Công khai (NAPR). Đây là cơ sở dữ liệu điện tử được tạo ra để ngăn chặn gian lận và bán đôi; bạn có thể kiểm tra tài sản theo số địa chính qua trang web chính thức napr.gov.ge. Trước khi thanh toán bất kỳ khoản nào, cần:

Đặt bản trích lục mới từ sổ đăng ký và đảm bảo người bán thực sự là chủ sở hữu và tài sản không có ràng buộc (thế chấp, phong tỏa, tranh chấp tòa án). Kiểm tra số địa chính trong bản trích lục trùng khớp với số trong quảng cáo và hợp đồng. Đảm bảo chủ đầu tư có giấy phép xây dựng — có thể kiểm tra qua cùng sổ đăng ký hoặc tại Nhà Công lý. Nghiên cứu các dự án trước đây của nhà phát triển: chúng đã được bàn giao chưa, có đúng hạn không, cư dân nói gì. Uy tín quan trọng hơn một quầy lễ tân đẹp trong phòng trưng bày. Tất cả lời hứa (tầm nhìn, thời hạn, hoàn thiện, phạt chậm) phải được ghi trong hợp đồng. Hãy dự phòng rằng thời gian bàn giao thực tế thường chậm hơn giấy tờ vài tháng.

Và nguyên tắc cơ bản: không đặt cọc hoặc trả trước cho đến khi xem xét tài sản và kiểm tra giấy tờ. Yêu cầu "giữ căn hộ bằng cách chuyển tiền ngay bây giờ" là dấu hiệu điển hình của một kế hoạch lừa đảo.