Thị trường nhà ở sơ cấp của Gruzia năm 2026

Tóm tắt nhanh

• Doanh số trên thị trường sơ cấp của Gruzia năm 2026 KHÔNG giảm — chúng tăng, nhưng ở mức vừa phải và không đồng đều: theo dữ liệu chính thức của Cơ quan Đăng ký Công (NAPR), được Colliers Georgia xử lý, tại Tbilisi trong tháng 1–6/2026 đã bán được 22.402 căn hộ (+18,7% so với cùng kỳ năm trước), doanh số bán căn hộ mới xây tăng 21,8%; tại Batumi trong nửa đầu năm — 7.838 căn hộ (+11,4%). Người mua vẫn có, nhưng thị trường đang "bình thường hóa" sau cơn sốt 2022–2023 và phụ thuộc nhiều vào nhu cầu nước ngoài và địa chính trị.
• Giá căn hộ mới xây tăng trong phạm vi một con số: tại Tbilisi, giá sơ cấp tháng 5/2026 — $1.412/m² (+6,1% so với cùng kỳ), tại Batumi quý I/2026 — $1.893/m² (+8,7%). Dự báo cho năm 2026: Tbilisi +3–5%, Batumi +4–6%. Các nhà phân tích không kỳ vọng giá sẽ giảm.
• Rủi ro chính — dư cung, đặc biệt tại Batumi: đến cuối năm 2025, lượng tồn kho chưa bán trong các dự án của các chủ đầu tư được khảo sát tăng 13,9% so với cùng kỳ lên ~12.400 căn hộ, và năm 2026 sẽ là năm kỷ lục về nguồn cung nhà ở (~35 nghìn căn tại Tbilisi và lên tới 18 nghìn căn tại Batumi — so với 13 nghìn căn tại Batumi năm 2025 và chỉ 2 nghìn căn năm 2020). Các cuộc khảo sát nhanh các chủ đầu tư cho thấy động lực bán sơ cấp khiêm tốn hơn nhiều so với dữ liệu của cơ quan đăng ký.

Những phát hiện chính

1. Doanh số tăng theo dữ liệu đăng ký, nhưng khảo sát chủ đầu tư vẽ ra bức tranh thận trọng hơn. Tại Tbilisi tháng 5/2026 đã đăng ký 3.748 giao dịch (+11,1% so với cùng kỳ), trong đó sơ cấp (NAPR) — 1.824 (+9,7%). Tuy nhiên, khảo sát nhanh các chủ đầu tư của Galt & Taggart (bao phủ ~50% dự án sơ cấp) cho thấy doanh số bán sơ cấp chỉ tăng 2,5% so với cùng kỳ, và tổng diện tích bán được giảm — người mua mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn. Dữ liệu đăng ký bị thổi phồng do chậm trễ trong đăng ký giao dịch.

2. Năm 2025 là năm bình thường hóa, không phải suy thoái. Theo NAPR/TBC Capital, tại Gruzia năm 2025 đã bán 78.500 căn hộ (+5,94% so với cùng kỳ). Thứ cấp — 63% giao dịch (+7,42%), sơ cấp — 37% (+3,53%). Tbilisi: 42.388 căn (+4,31%). Batumi: 17.478 (+15,02%). Khởi đầu yếu của năm 2025 (bất ổn chính trị) được thay thế bằng sự phục hồi nhu cầu trong nửa cuối năm.

3. Thị trường sơ cấp Batumi dễ bị tổn thương do dư cung. Doanh số tăng (quý I/2026: 4.049 căn, +15,8%), nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với đỉnh 2022–2023, và lượng tồn kho chưa bán tăng. Giá sơ cấp ($1.893/m²) tăng nhanh hơn thứ cấp, khoảng cách ngày càng lớn, lợi suất cho thuê giảm: theo Galt & Taggart, lợi suất gộp tại Batumi giảm từ 10% năm 2023 xuống 7,4% năm 2025 và dự báo sẽ tiếp tục giảm xuống 5,1–3,4% (lợi suất ròng đối với căn hộ — chỉ 3–4%).

4. Người mua vẫn có, và chủ yếu là người địa phương. Tại Tbilisi, công dân Gruzia thực hiện ~77% giao dịch sơ cấp (Israel ~10%, Nga ~3%); tỷ trọng người nước ngoài trong nửa đầu 2026 — khoảng 10%. Tại Batumi ngược lại: người nước ngoài — 52% giao dịch năm 2025, lên tới 63% trong quý I/2026 (EU 13%, Israel 13%, Ukraine+Nga+Belarus ~11%).

5. Tín dụng đắt, nhưng thế chấp tăng; các nhà phát triển tích cực đưa ra hình thức trả góp. Lãi suất thế chấp trung bình bằng lari — 12,14% (tháng 2/2026, giảm từ 13,31% cùng kỳ năm trước), bằng ngoại tệ ~8%. Các khoản thế chấp mới năm 2025 được giải ngân 9,6 tỷ lari (+9,1%). Hầu hết các giao dịch sơ cấp đều thông qua hình thức trả góp nội bộ không lãi suất của chủ đầu tư (trả trước từ 10%).

6. Bối cảnh: nền kinh tế mạnh, nhưng rủi ro chính trị và địa chính trị. GDP tăng 7,5% năm 2025 (dự báo 2026 — 5,0%), lari ổn định (~2,62–2,64/USD). Nhưng việc đình chỉ hội nhập châu Âu (tháng 12/2024), biểu tình, luật về "đại lý nước ngoài", siết chặt quy định nhập cư và nâng ngưỡng đầu tư bất động sản để được cư trú từ $100 nghìn lên $150 nghìn (từ 1/3/2026) gây áp lực lên nhu cầu nước ngoài.

Chi tiết

1. Động lực giao dịch năm 2026

Bối cảnh toàn quốc. Thị trường Gruzia tăng trưởng từ năm 2021; năm 2024, quy mô thị trường nhà ở đạt mức cao lịch sử $4,3 tỷ (+9% so với 2023). Kỷ lục về số giao dịch được thiết lập năm 2022 (khoảng 79 nghìn) trên làn sóng di cư ồ ạt của người Nga. Năm 2025 bán được 78.500 căn hộ (+5,94% so với cùng kỳ) — thị trường quay lại tăng trưởng sau khi hạ nhiệt 2023–2024, nhưng không có sự sôi động.

Tbilisi, theo tháng (dữ liệu NAPR qua Galt & Taggart):

• Tháng 1/2026: 2.964 giao dịch; sơ cấp (NAPR) 1.614 (+4,0%), khảo sát chủ đầu tư +21,8%; thứ cấp 1.350 (−3,2%).
• Tháng 2/2026: 3.822 giao dịch (+15% so với cùng kỳ); sơ cấp 1.958 (+11,2%), khảo sát chủ đầu tư +26,6%; thứ cấp 1.864 (+19,2%).
• Tháng 4/2026: 3.641 giao dịch; thứ cấp 1.857 (+17,2%), sơ cấp 1.784 (+4,6%), khảo sát chủ đầu tư +64%.
• Tháng 5/2026: 3.748 giao dịch (+11,1% so với cùng kỳ); thứ cấp 1.924 (+12,4%), sơ cấp 1.824 (+9,7% theo NAPR, nhưng +2,5% theo khảo sát chủ đầu tư).
• Tháng 6/2026 (Colliers): ~4.484 giao dịch (+34,7% so với cùng kỳ), quy mô thị trường $387 triệu (+53,9%).

Tbilisi, nửa năm (Colliers Georgia): tháng 1–6/2026 — 22.402 căn hộ (+18,7% so với cùng kỳ), quy mô thị trường $1,8 tỷ (+33,2%). Nhà mới xây +21,8%, thứ cấp +22,1%. Giá sơ cấp bình quân gia quyền toàn thành phố +11,7% (H1/H1).

Batumi:

• Quý I/2026: 4.049 căn (+15,8% so với cùng kỳ); thứ cấp +10,1%, sơ cấp +21,1% (NAPR), khảo sát chủ đầu tư +70,6%.
• Tháng 5/2026: 1.324 căn (+2,5% so với cùng kỳ), $87 triệu (+22,2%).
• Tháng 6/2026: 1.468 căn (+8,2% so với cùng kỳ), ~$100 triệu (+28,2%); doanh số bán nhà mới xây +11,6%, thứ cấp −26,4%.
• Nửa đầu 2026: 7.838 căn (+11,4% so với cùng kỳ), doanh thu $507 triệu (+29%).

Kết luận về doanh số: sơ cấp không giảm ở bất kỳ thành phố lớn nào theo dữ liệu đăng ký. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa dữ liệu đăng ký (bị thổi phồng do chậm trễ đăng ký) và khảo sát nhanh chủ đầu tư (tháng 5 tại Tbilisi: +2,5% thay vì +9,7%) cho thấy động lực thực tế của sơ cấp khiêm tốn hơn các con số tiêu đề.

2. Giá căn hộ mới xây

Tbilisi. Sơ cấp: $1.385/m² (tháng 1) → $1.398 (tháng 2) → $1.408 (tháng 4) → $1.412/m² (tháng 5, +6,1% so với cùng kỳ). Mức tăng vừa phải (~0,3–0,9% mỗi tháng), cho thấy sự cân bằng giữa cung và cầu. Theo khu vực (Geostat, quý IV/2025, giá trung vị cho căn hộ): Mtatsminda $2.497/m², Vake $2.176/m², Chugureti $1.613/m², Saburtalo $1.598/m², Samgori $1.315/m². Dự báo tăng giá tại Tbilisi năm 2026: Galt & Taggart — một con số, TBC Capital — ~3,2%, ước tính chuyên gia 3–5%.

Batumi. Giá sơ cấp trung bình "chìa khóa trao tay" năm 2025 — $1.865/m² (+9,4% so với cùng kỳ); quý I/2026 — $1.893/m² (+8,7%), thứ cấp $1.479 (+7,8%). Phân khúc đắt nhất — Old Batumi ($3.028/m²). Dự báo Galt & Taggart cho 2026: tăng trưởng sơ cấp chậm lại còn 4–6%. Colliers ($1.500/m² trung bình cho cả hai thành phố) không kỳ vọng giá giảm trong 2026.

3. Nguồn cung và rủi ro dư cung

Giấy phép xây dựng đang giảm — tín hiệu bình thường hóa. Tại Tbilisi năm 2025 đã cấp 208 giấy phép (−4,2%), diện tích nhà ở được phép −10,73% xuống 1,734 triệu m². Đến tháng 5/2026, diện tích giấy phép giảm tháng thứ tám liên tiếp (tháng 5: −18,4% so với cùng kỳ; trong 5 tháng −34,4%). Tuy nhiên, việc cấp phép vẫn cao hơn ~32% so với mức "lành mạnh" 2015–2022.

2026 — năm kỷ lục về nguồn cung nhà ở. Galt & Taggart dự báo nguồn cung ~35 nghìn căn tại Tbilisi và lên tới 18 nghìn căn tại Batumi — mức cao lịch sử. Đối với Batumi, đây là bước nhảy vọt: nguồn cung tăng từ 2.000 căn năm 2020 lên 13.000 năm 2025, và đỉnh 2026 sẽ đạt tới 18.000 căn. Nguyên nhân — sự hoàn thành đồng thời các dự án khởi động trong thời kỳ nhu cầu sốt. Điều này làm tăng cạnh tranh và gây áp lực lên giá và giá thuê.

Batumi — tâm điểm rủi ro dư cung. Theo Galt & Taggart, đến cuối năm 2025, lượng tồn kho chưa bán trong các dự án của các chủ đầu tư được khảo sát tăng 13,9% so với cùng kỳ lên ~12.400 căn hộ, "chỉ ra rủi ro dư cung gia tăng". Các nhà phân tích cảnh báo trực tiếp rằng tốc độ tăng giá sơ cấp "vượt xa nhu cầu" và sẽ khó duy trì tốc độ hiện tại. Nhu cầu chính đã dịch chuyển đến khu vực New Boulevard.

4. Nhu cầu và người mua

Ai mua. Tại Tbilisi, động lực là người mua cuối cùng địa phương (~77% giao dịch sơ cấp; theo ước tính của Colliers — lên tới 90% tổng giao dịch). Các nhóm người nước ngoài lớn nhất tại Tbilisi: Israel (~10%), Nga (~3%). Tại Batumi, thị trường "quốc tế" hơn nhiều: người nước ngoài — 52% năm 2025 và lên tới 63% trong quý I/2026; các nhóm hàng đầu — EU (13%), Israel (13%), cộng Ukraine/Nga/Belarus (~11% tổng) và Thổ Nhĩ Kỳ.

Thế chấp và trả góp. Lãi suất thế chấp bằng lari — 12,14% (tháng 2/2026, giảm từ 13,31% cùng kỳ năm trước), bằng ngoại tệ ~8,01%. Chủ tịch Ngân hàng Quốc gia Natia Turnava tại cuộc họp Ủy ban Tài chính (tháng 5/2026) ghi nhận lãi suất thế chấp trung bình giảm từ 13,4% (tháng 1/2025) xuống 11,9% (tháng 3/2026), và đối với tín dụng doanh nghiệp — từ 14,4% xuống 12,8%, liên hệ điều này với việc giảm rủi ro tín dụng và tăng niềm tin vào lari. Các khoản thế chấp mới năm 2025 được giải ngân 9,6 tỷ lari (+9,1%), dư nợ — 24,2 tỷ lari (+16,2%). Do lãi suất cao và yêu cầu nghiêm ngặt của ngân hàng (trả trước từ 20%), hầu hết người mua nhà mới xây sử dụng hình thức trả góp nội bộ không lãi suất của chủ đầu tư (trả trước từ 10%, lịch trình đến khi bàn giao nhà) — đây đã trở thành công cụ chính để kích thích doanh số.

Thay đổi quy định. Từ 1/3/2026, ngưỡng đầu tư bất động sản để được cư trú được nâng từ $100 nghìn lên $150 nghìn — đây là lần tăng thứ ba trong lịch sử chương trình và là lần đầu tiên kể từ 2019 (tăng 50%, theo sửa đổi tháng 6/2025). Ngưỡng được tính theo giá trị thị trường (không phải giá trong hợp đồng) và có thể được tích lũy bằng tổng giá trị nhiều tài sản. Thay đổi này dịch chuyển nhu cầu nước ngoài sang phân khúc đắt hơn. Trước đó trong năm 2026, cơ quan quản lý đã siết chặt yêu cầu đối với các khoản vay cho nhà phát triển (LTV và dự phòng) sau đánh giá của IMF, ghi nhận sự gia tăng mức độ tiếp xúc của ngân hàng với bất động sản.

5. Tâm lý thị trường

Tâm lý năm 2026 — thận trọng lạc quan, nhưng với nhận thức rõ ràng rằng những năm "vàng" 2022–2023 đã qua. Các nhà phân tích Galt & Taggart mô tả thị trường là "đang bình thường hóa" với rủi ro dư cung "trên radar". Leo Chikhava (Colliers Georgia) lạc quan hơn: tuyên bố rằng không kỳ vọng giá giảm trong 2026 và sẽ không có dư thừa, vì số lượng dự án mới được ngân hàng tài trợ ít hơn sẽ cân bằng với việc các dự án năm 2022 gia nhập thị trường.

Sự tương phản với cuối năm 2024 rất rõ rệt: khi đó Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Gruzia (GNARE, ~110 thành viên, trong đó 30% là nhà phát triển và 70% là môi giới) báo cáo rằng trong tháng 12/2024, các giao dịch "giảm xuống mức tối thiểu" và "bị đình chỉ — mọi người đang chờ diễn biến" trong bối cảnh biểu tình. Năm 2026 không có sự đóng băng như vậy — người mua đã quay lại. Nhưng những người tham gia thị trường thừa nhận rằng thị trường đã trở nên "chọn lọc": các tài sản thanh khoản mạnh tiếp tục được bán và tăng giá, trong khi các dự án yếu và tình trạng dư thừa căn hộ studio (đặc biệt tại Batumi) tạo áp lực.

6. Các yếu tố ảnh hưởng

Kinh tế. GDP tăng 7,5% năm 2025 (theo ước tính nhanh của Geostat ngày 30/1/2026: 9,9% quý I, 7,4% quý II, 6,4% quý III, 6,8% quý IV; GDP danh nghĩa 104,6 tỷ lari / $38,1 tỷ, +12,4%). Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới, tăng trưởng chủ yếu nhờ tiêu dùng: tiêu dùng tư nhân nội địa +8,2%, lương thực tế +11,5%. Dự báo 2026: Ngân hàng Thế giới kỳ vọng tăng trưởng chậm lại còn 5,0% "trong bối cảnh điều kiện bên ngoài yếu hơn và nhu cầu nội địa dịu hơn"; IMF — 5,3%. Lạm phát tăng tốc từ 4,3% (tháng 3) lên 5,7–5,9% (tháng 4–5/2026) do giá năng lượng tăng. Lari ổn định (~2,62–2,64/USD, neo vào đô la). Fitch (tháng 11/2025) và S&P (tháng 2/2026) xác nhận xếp hạng "BB" với triển vọng ổn định.

Lãi suất Ngân hàng Quốc gia. Theo Global Property Guide, lãi suất được giữ ở 8,0% từ tháng 5/2024. Tuy nhiên, theo Trading Economics, tháng 4/2026 Ngân hàng Quốc gia lần đầu tiên kể từ tháng 3/2022 tăng lãi suất thêm 25 điểm cơ bản lên 8,25% do cú sốc lạm phát (lạm phát tháng 5 là 5,7% so với mục tiêu 3%) và giữ nguyên vào tháng 6/2026. (Tôi ghi nhận rõ sự khác biệt giữa các nguồn.)

Du lịch. Thu nhập từ du lịch quốc tế trong nửa đầu 2026 — $1,93 tỷ (−2% so với cùng kỳ), số lượt khách 2,734 triệu (−2,7%) do sự sụt giảm trong quý II. Thu nhập từ khách du lịch Nga giảm ~25% so với cùng kỳ, trong khi từ công dân EU tăng ~21% (lên $335,6 triệu — nhóm lớn nhất). Nga vẫn là nguồn khách lớn nhất (25,1% trong quý II).

Chính trị và người tái định cư. Việc đình chỉ đàm phán gia nhập EU (tháng 12/2024), luật về "đại lý nước ngoài", các cuộc biểu tình kéo dài tại Tbilisi, bắt giữ các nhà hoạt động và siết chặt luật nhập cư (từ tháng 3/2026 — giấy phép lao động bắt buộc đối với người nước ngoài, tăng tiền phạt quá hạn lưu trú từ 180 lên 1.000 lari) tạo ra dòng người tái định cư rời đi. Đây là rủi ro trung hạn chính đối với phân khúc phụ thuộc vào nhu cầu nước ngoài.

Khuyến nghị

Đối với người mua cuối cùng (để ở):

• Tại Tbilisi, thị trường cân bằng — có thể mua, nhưng không cần vội: giá tăng vừa phải (3–6% mỗi năm), không có rủi ro tăng đột biến. Ưu tiên các khu vực thanh khoản (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) và các dự án đã hoàn thiện/gần hoàn thiện của các chủ đầu tư uy tín.
• Sử dụng hình thức trả góp nội bộ không lãi suất của chủ đầu tư thay vì thế chấp ~12% bằng lari, nếu không có quyền truy cập vào tín dụng ngoại tệ.

Đối với nhà đầu tư:

• Batumi, phân khúc đại chúng gần biển — thận trọng cao độ. Lượng tồn kho chưa bán tăng (~12.400 căn), nguồn cung kỷ lục 2026 (lên tới 18 nghìn căn) và lợi suất cho thuê giảm (7,4% gộp, 3–4% ròng) đồng nghĩa với rủi ro giá đình trệ và khó khăn khi bán lại. Tránh các căn hộ studio điển hình trong các dự án vùng ven.
• Định hướng — các khách sạn căn hộ được quản lý / khu dân cư có thương hiệu với tỷ lệ lấp đầy thực tế, không phải "căn hộ mặt tiền" với cam kết đảm bảo cho thuê (hãy đọc kỹ điều khoản).
• Nếu mục tiêu bao gồm giấy phép cư trú, hãy lưu ý ngưỡng mới $150 nghìn từ 1/3/2026.

Các tín hiệu để xem xét lại chiến lược (chuẩn so sánh):

• Nếu các cuộc khảo sát nhanh chủ đầu tư của Galt & Taggart cho thấy động lực bán sơ cấp âm trong 2+ tháng liên tiếp — đó là tín hiệu hạ nhiệt thực sự (khác với dữ liệu đăng ký "ồn ào").
• Nếu lượng tồn kho chưa bán tại Batumi vượt ~15 nghìn căn hoặc các chủ đầu tư bắt đầu giảm giá hàng loạt >10% — dấu hiệu điều chỉnh giá.
• Mất giá mạnh của lari, leo thang biểu tình hoặc các hạn chế mới đối với người nước ngoài — lý do để hoãn mua tài sản đầu tư.

Lưu ý

• Dữ liệu đăng ký (NAPR) thổi phồng doanh số sơ cấp do chậm trễ đăng ký giao dịch; khảo sát nhanh chủ đầu tư — chỉ báo chính xác hơn, nhưng có chọn lọc (~50% dự án). Sự khác biệt đáng kể (tháng 5 tại Tbilisi: +9,7% theo NAPR so với +2,5% theo khảo sát).
• Phương pháp luận của các nguồn không khớp. Galt & Taggart định nghĩa "sơ cấp" là doanh số bán trực tiếp của chủ đầu tư (~37–50% thị trường), trong khi TBC Capital chỉ coi ~14% giao dịch là "mới" (tháng 3/2026 căn hộ "mới": 564 căn, −3% so với cùng kỳ). Số liệu của các công ty khác nhau không thể so sánh trực tiếp.
• ~12.400 căn hộ chưa bán — là Batumi, không phải Tbilisi. Không có số liệu công khai riêng về lượng tồn kho chưa bán tại Tbilisi trong các nguồn có sẵn; đối với Tbilisi, Galt & Taggart chỉ xác nhận "rủi ro dư cung trên radar".
• Xung đột lợi ích: Galt & Taggart (thuộc tập đoàn Bank of Georgia) và TBC Capital (TBC Bank) — những người tham gia thị trường. Đánh giá của Colliers (Chikhava) lạc quan hơn ("sẽ không có dư thừa") và khác với quan điểm thận trọng hơn của Galt & Taggart.
• Sự khác biệt về lãi suất Ngân hàng Quốc gia giữa các nguồn (8,0% so với 8,25% từ tháng 4/2026) đã được ghi chú ở trên.
• Tại thời điểm chuẩn bị báo cáo (dữ liệu đến cuối tháng 7/2026), các báo cáo hàng tháng công khai của Galt & Taggart và TBC Capital bao phủ dữ liệu không muộn hơn tháng 5/2026 (cộng dữ liệu Colliers cho tháng 6); một phần số liệu tháng 6/7 — từ các bài tường thuật thứ cấp, không phải PDF gốc.