格鲁吉亚：轻松投资的风险之地

格鲁吉亚建筑业骗局：购房者应注意什么

格鲁吉亚——尤其是巴统和第比利斯——仍然是外国购房者的磁石：低廉的价格、零购房税、开发商提供的分期付款以及承诺的租金回报。市场增长迅速：根据TBC Capital的数据，2026年第一季度第比利斯住宅房地产市场同比增长24%，达到近9.41亿美元。但随着需求增长，从购房者那里榨取钱财的手段也在增加。以下是常见骗局及防范方法。

常见骗局

烂尾楼与“幽灵房”。最便宜的住宅在挖坑阶段出售，而交付时价格往往几乎翻倍。问题在于，部分项目多年未完工，或仅以“毛坯”交付——无水电和装修。据众多反馈，巴统有一些烂尾多年的建筑，半空楼层，交付几年后装修便开始脱落。

“海景房”骗局。常见伎俩：以口头承诺视野不会被遮挡为由，高价出售海景公寓。收款后，开发商在对面新建高楼，公寓贬值。在格鲁吉亚，口头承诺毫无价值——只有白纸黑字才算数。

虚报面积与虚假收益率。面积常包含阳台和公共区域，实际居住面积小于广告面积。而承诺的8-10%年租金回报按夏季旺季计算：冬季巴统空置率高，实际收益率远低于宣传。

一房多卖与伪造文件。同一公寓可能卖给多个买家，或交易者并非真正业主。2026年4月，格鲁吉亚逮捕了一名试图通过伪造公证文件侵占房产的人——虚假授权书骗局屡见不鲜。

如何防范

主要工具是国家公共登记局（NAPR）。这是一个电子数据库，旨在防止欺诈和一房多卖；可通过官方网址napr.gov.ge根据地籍号查询。付款前，应：

• 索取最新登记证明，确认卖方是真正业主，且房产无抵押、查封或诉讼。
• 核对证明上的地籍号与广告和合同中的一致。
• 确认开发商已取得施工许可证——可通过同一登记局或司法部查询。
• 研究开发商过往项目：是否按时交付、住户评价如何。声誉比漂亮的展厅更重要。
• 将所有承诺（视野、工期、装修、逾期罚款）写入合同。预备实际交付通常比合同晚几个月。

基本规则：看房和查验文件前不要支付定金或预付款。要求“马上转账锁定房源”是典型骗局迹象。