格鲁吉亚2026年新建住房市场

TL;DR

• 格鲁吉亚2026年新建住房市场的销售并未下降——而是在增长，但增长温和且不均衡：根据公共登记处（NAPR）的官方数据（由Colliers Georgia处理），2026年1月至6月第比利斯售出22,402套公寓（同比增长18.7%），新建住房销售增长21.8%；巴统上半年售出7,838套公寓（同比增长11.4%）。买家存在，但市场在2022-2023年的繁荣之后正在“正常化”，并且高度依赖外国需求和地缘政治。
• 新建住房价格以个位数幅度上涨：第比利斯2026年5月新建住房价格为1,412美元/平方米（同比增长6.1%），巴统2026年第一季度为1,893美元/平方米（同比增长8.7%）。2026年预测：第比利斯上涨3-5%，巴统上涨4-6%。分析师预计价格不会下跌。
• 主要风险是供应过剩，尤其是在巴统：到2025年底，受访开发商项目中的未售出库存同比增长13.9%，达到约12,400套公寓，而2026年将成为住房交付创纪录的一年（第比利斯约35,000套，巴统高达18,000套——而2025年巴统为13,000套，2020年仅为2,000套）。开发商的快速调查显示，新建住房销售的动态远低于登记处的数据。

主要发现

1. 根据登记处数据，销售在增长，但开发商调查描绘了更为谨慎的画面。 第比利斯2026年5月登记了3,748笔交易（同比增长11.1%），其中新建住房（NAPR）为1,824笔（同比增长9.7%）。然而，Galt & Taggart的开发商快速调查（覆盖约50%的新建项目）显示，新建住房销售仅同比增长2.5%，且总销售面积下降——买家购买更小的公寓。登记处数据因交易登记延迟而被高估。

2. 2025年是正常化的一年，而非衰退。 根据NAPR/TBC Capital的数据，2025年格鲁吉亚售出78,500套公寓（同比增长5.94%）。二手房占交易的63%（增长7.42%），新建住房占37%（增长3.53%）。第比利斯：42,388套（增长4.31%）。巴统：17,478套（增长15.02%）。2025年初的疲软（政治不稳定）在下半年被需求复苏所取代。

3. 巴统的新建住房市场因供应过剩而脆弱。 销售在增长（2026年第一季度：4,049套，增长15.8%），但仍远低于2022-2023年的峰值，且未售出库存增加。新建住房价格（1,893美元/平方米）上涨速度快于二手房，差距扩大，租金收益率下降：根据Galt & Taggart，巴统的总收益率从2023年的10%下降到2025年的7.4%，预计将进一步下降至5.1-3.4%（公寓的净收益率仅为3-4%）。

4. 买家存在，且主要是本地人。 在第比利斯，格鲁吉亚公民占新建住房交易的约77%（以色列约10%，俄罗斯约3%）；2026年上半年外国人的比例约为10%。在巴统则相反：2025年外国人占交易的52%，2026年第一季度高达63%（欧盟13%，以色列13%，乌克兰+俄罗斯+白俄罗斯约11%）。

5. 信贷昂贵，但抵押贷款在增长；开发商积极提供分期付款。 拉里抵押贷款的平均利率为12.14%（2026年2月，较一年前的13.31%有所下降），外币约为8%。2025年新发放抵押贷款96亿拉里（增长9.1%）。大多数新建住房交易通过开发商的无息内部分期付款进行（首付低至10%）。

6. 背景：经济强劲，但存在政治和地缘政治风险。 2025年GDP增长7.5%（2026年预测为5.0%），拉里稳定（约2.62-2.64/美元）。但暂停欧洲一体化（2024年12月）、抗议活动、“外国代理人”法、移民规则收紧以及将房地产居留许可的投资门槛从10万美元提高到15万美元（自2026年3月1日起）对国外需求构成压力。

详情

1. 2026年交易动态

全国背景。 格鲁吉亚市场自2021年以来一直在增长；2024年住房市场规模达到历史最高水平43亿美元（比2023年增长9%）。交易数量纪录是在2022年创下的（约79,000笔），当时俄罗斯人大规模移民。2025年售出78,500套公寓（同比增长5.94%）——市场在2023-2024年降温后恢复增长，但没有狂热。

第比利斯，按月（NAPR数据通过Galt & Taggart）：

• 2026年1月：2,964笔交易；新建住房（NAPR）1,614笔（增长4.0%），开发商调查增长21.8%；二手房1,350笔（下降3.2%）。
• 2026年2月：3,822笔交易（同比增长15%）；新建住房1,958笔（增长11.2%），开发商调查增长26.6%；二手房1,864笔（增长19.2%）。
• 2026年4月：3,641笔交易；二手房1,857笔（增长17.2%），新建住房1,784笔（增长4.6%），开发商调查增长64%。
• 2026年5月：3,748笔交易（同比增长11.1%）；二手房1,924笔（增长12.4%），新建住房1,824笔（NAPR增长9.7%，但开发商调查增长2.5%）。
• 2026年6月（Colliers）：约4,484笔交易（同比增长34.7%），市场规模3.87亿美元（增长53.9%）。

第比利斯，上半年（Colliers Georgia）： 2026年1月至6月——22,402套公寓（同比增长18.7%），市场规模18亿美元（增长33.2%）。新建住房增长21.8%，二手房增长22.1%。全市新建住房加权平均价格上涨11.7%（上半年同比）。

巴统：

• 2026年第一季度：4,049套公寓（同比增长15.8%）；二手房增长10.1%，新建住房增长21.1%（NAPR），开发商调查增长70.6%。
• 2026年5月：1,324套公寓（同比增长2.5%），8,700万美元（增长22.2%）。
• 2026年6月：1,468套公寓（同比增长8.2%），约1亿美元（增长28.2%）；新建住房销售增长11.6%，二手房下降26.4%。
• 2026年上半年：7,838套公寓（同比增长11.4%），营业额5.07亿美元（增长29%）。

销售结论： 根据登记处数据，新建住房在任何主要城市都没有下降。然而，登记处数据（因登记延迟而被高估）与开发商快速调查（第比利斯5月：+2.5%而非+9.7%）之间的差异表明，新建住房的实际动态比标题数字更为温和。

2. 新建住房价格

第比利斯。 新建住房：1,385美元/平方米（1月）→ 1,398（2月）→ 1,408（4月）→ 1,412美元/平方米（5月，同比增长6.1%）。增长温和（每月约0.3-0.9%），表明供需平衡。按区域（Geostat，2025年第四季度，公寓中位价格）：姆塔茨明达2,497美元/平方米，瓦克2,176美元/平方米，丘古雷蒂1,613美元/平方米，萨布尔塔洛1,598美元/平方米，桑戈里1,315美元/平方米。2026年第比利斯价格增长预测：Galt & Taggart——个位数，TBC Capital——约3.2%，专家估计3-5%。

巴统。 2025年新建住房“交钥匙”平均价格为1,865美元/平方米（同比增长9.4%）；2026年第一季度为1,893美元/平方米（增长8.7%），二手房1,479美元（增长7.8%）。最昂贵的子市场是老巴统（3,028美元/平方米）。Galt & Taggart对2026年的预测：新建住房增长放缓至4-6%。Colliers（两个城市平均1,500美元/平方米）预计2026年价格不会下跌。

3. 供应和供应过剩风险

建筑许可正在减少——这是正常化的信号。第比利斯2025年发放了208个许可（下降4.2%），许可的住宅面积下降10.73%至173.4万平方米。到2026年5月，许可面积连续第八个月下降（5月：同比下降18.4%；5个月累计下降34.4%）。然而，发放量仍比2015-2022年的“健康”水平高出约32%。

2026年是住房交付创纪录的一年。 Galt & Taggart预测第比利斯将交付约35,000套公寓，巴统高达18,000套——历史最高水平。对巴统来说，这是一个急剧跳跃：交付量从2020年的2,000套增加到2025年的13,000套，2026年峰值将达到18,000套。原因是需求旺盛时期启动的项目同时完工。这加剧了竞争，并对价格和租金构成压力。

巴统是供应过剩风险的中心。 根据Galt & Taggart的数据，到2025年底，受访开发商项目中的未售出库存同比增长13.9%，达到约12,400套公寓，这“表明供应过剩风险升高”。分析师明确警告，新建住房价格上涨“超过需求”，维持当前速度将很困难。主要需求已转移到新林荫大道区域。

4. 需求和买家

谁在购买。 在第比利斯，驱动力是本地最终买家（约占新建住房交易的77%；根据Colliers估计，占所有交易的90%）。第比利斯最大的外国群体：以色列（约10%），俄罗斯（约3%）。在巴统，市场更加“国际化”：2025年外国人占52%，2026年第一季度高达63%；主要群体——欧盟（13%），以色列（13%），加上乌克兰/俄罗斯/白俄罗斯（合计约11%）和土耳其。

抵押贷款和分期付款。 拉里抵押贷款利率为12.14%（2026年2月，较一年前的13.31%有所下降），外币约为8.01%。国家银行行长纳蒂亚·图尔纳瓦在2026年5月的财政委员会会议上指出，平均抵押贷款利率从2025年1月的13.4%降至2026年3月的11.9%，商业贷款利率从14.4%降至12.8%，并将其归因于信贷风险降低和对拉里的信心增强。2025年新发放抵押贷款96亿拉里（增长9.1%），余额242亿拉里（增长16.2%）。由于高利率和银行的严格规定（首付至少20%），大多数新建住房买家使用开发商的无息内部分期付款（首付低至10%，付款计划直至交房）——这已成为刺激销售的主要工具。

监管变化。 自2026年3月1日起，房地产投资居留许可的门槛从10万美元提高到15万美元——这是该计划历史上的第三次提高，也是自2019年以来的第一次（根据2025年6月的修正案，增长50%）。门槛基于市场评估（而非合同价格），并且可以通过多个房产的总和来满足。这一变化将外国需求转向更昂贵的细分市场。此前在2026年，监管机构在国际货币基金组织审查后收紧了开发商贷款要求（LTV和准备金），该审查指出银行对房地产的风险敞口增加。

5. 市场情绪

2026年的情绪是谨慎乐观，但清楚地认识到2022-2023年的“黄金”岁月已经过去。Galt & Taggart的分析师将市场描述为“正常化”，并存在“雷达上”的供应过剩风险。Colliers Georgia的莱奥·奇哈瓦更为乐观：他表示2026年价格不会下跌，也不会出现过剩，因为银行资助的新项目减少，平衡了2022年项目的入市。

与2024年底的对比是鲜明的：当时格鲁吉亚国家房地产协会（GNARE，约110名成员，其中30%是开发商，70%是经纪人）报告称，2024年12月交易“降至最低”并“暂停——所有人都在等待事态发展”，背景是抗议活动。2026年没有这样的冻结——买家回来了。但市场参与者承认，市场变得“挑剔”：强劲的流动性资产继续销售和升值，而疲弱的项目和过量的工作室（尤其是在巴统）造成压力。

6. 影响因素

经济。 2025年GDP增长7.5%（根据Geostat 2026年1月30日的快速估计：第一季度9.9%，第二季度7.4%，第三季度6.4%，第四季度6.8%；名义GDP为1,046亿拉里/381亿美元，增长12.4%）。根据世界银行的估计，增长主要由消费驱动：国内私人消费增长8.2%，实际工资增长11.5%。2026年预测：世界银行预计增长将放缓至5.0%，“由于外部条件减弱和国内需求放缓”；国际货币基金组织为5.3%。通货膨胀从3月的4.3%加速至2026年4月至5月的5.7-5.9%，原因是能源价格上涨。拉里稳定（约2.62-2.64/美元，与美元挂钩）。惠誉（2025年11月）和标普（2026年2月）确认“BB”评级，展望稳定。

国家银行利率。 根据Global Property Guide的数据，利率自2024年5月以来一直保持在8.0%。然而，根据Trading Economics的数据，2026年4月，国家银行自2022年3月以来首次将利率上调25个基点至8.25%，原因是通胀冲击（5月通胀5.7%，目标为3%），并在2026年6月维持该利率。（我明确指出了来源之间的差异。）

旅游业。 2026年上半年国际旅游收入为19.3亿美元（同比下降2%），访问次数为273.4万（下降2.7%），原因是第二季度下滑。来自俄罗斯游客的收入同比下降约25%，而来自欧盟公民的收入增长约21%（达到3.356亿美元——最大群体）。俄罗斯仍然是最大的游客来源国（第二季度占25.1%）。

政治和搬迁者。 暂停加入欧盟的谈判（2024年12月）、“外国代理人”法、第比利斯的长期抗议、活动人士被捕以及移民立法收紧（自2026年3月起，外国人必须获得工作许可，逾期居留罚款从180拉里提高到1,000拉里）导致部分搬迁者离开。这是面向外国需求细分市场的关键中期风险。

建议

对于最终用户买家（自住）：

• 在第比利斯，市场平衡——可以购买，但不必急于：价格温和上涨（每年3-6%），没有急剧上涨的风险。优先选择流动性强的区域（瓦克、萨布尔塔洛、维拉、姆塔茨明达）以及可靠开发商的现房或即将完工的项目。
• 如果没有外币贷款渠道，使用开发商的无息内部分期付款，而不是约12%的拉里抵押贷款。

对于投资者：

• 巴统，海边的大众市场——需格外谨慎。 未售出库存增加（约12,400套公寓）、2026年创纪录的交付量（高达18,000套）以及租金收益率下降（总收益率7.4%，净收益率3-4%）意味着价格停滞和转售困难的风险。避免外围项目中的典型工作室。
• 关注有实际入住率的管理式公寓酒店/品牌住宅，而不是承诺租金保证的“一线海景公寓”（阅读细则）。
• 如果居留许可是目标的一部分，请注意自2026年3月1日起的新门槛15万美元。

调整策略的触发因素（基准）：

• 如果Galt & Taggart的开发商快速调查显示新建住房销售连续两个月以上负增长——这是实际降温的信号（与“嘈杂”的登记处数据不同）。
• 如果巴统的未售出库存超过约15,000套公寓，或开发商开始大规模提供超过10%的折扣——这是价格调整的迹象。
• 拉里急剧贬值、抗议升级或针对外国人的新限制——推迟购买投资物业的理由。

注意事项

• 登记处（NAPR）数据高估了新建住房销售，原因是交易登记延迟；开发商的快速调查是更准确但选择性的（约50%的项目）指标。差异显著（第比利斯5月：NAPR +9.7% vs 调查+2.5%）。
• 来源的方法论不一致。 Galt & Taggart将“新建住房”定义为开发商的直接销售（约占市场的37-50%），而TBC Capital仅将约14%的交易归类为“新”（2026年3月“新”公寓：564套，同比下降3%）。不同公司的数字不能直接比较。
• 约12,400套未售出公寓是巴统，而不是第比利斯。 在可用来源中，没有第比利斯未售出库存的单独公开数字；对于第比利斯，Galt & Taggart仅指出“供应过剩风险在雷达上”。
• 利益冲突： Galt & Taggart（属于格鲁吉亚银行集团）和TBC Capital（TBC银行）是市场参与者。Colliers（奇哈瓦）的估计更为乐观（“不会有过剩”），与Galt & Taggart更为谨慎的立场不同。
• 国家银行利率来源之间的差异（8.0% vs 自2026年4月以来的8.25%）已在上面指出。
• 在编写本报告时（截至2026年7月底的数据），Galt & Taggart和TBC Capital的公开月度报告涵盖的数据不晚于2026年5月（加上Colliers的6月数据）；部分6月/7月数字来自二手转述，而非原始PDF。