Gruzie nebezpečná pro lehké investice

Podvod ve stavebnictví v Gruzii: na co si dát pozor při koupi bydlení

Gruzie – zejména Batumi a Tbilisi – zůstává magnetem pro zahraniční kupce: nízké ceny, nulová daň z nákupu, splátkový kalendář od developera a slibovaný výnos z pronájmu. Trh přitom rychle roste: podle TBC Capital vzrostl objem trhu s bydlením v Tbilisi v prvním čtvrtletí 2026 o 24 % meziročně a dosáhl téměř 941 milionů USD. S poptávkou však roste i počet způsobů, jak z kupujícího vymámit peníze. Níže jsou uvedeny nejčastější praktiky a jak se před nimi chránit.

Typické praktiky

Dlouhodobá nedokončenost a „domy duchů“. Nejlevnější bydlení se prodává ve fázi výkopu základů a do dokončení cena často stoupne téměř dvojnásobně. Problém je, že některé projekty se nedokončí roky nebo se předávají „v betonu“ – bez inženýrských sítí a dokončení. Podle mnoha recenzí v Batumi stojí objekty opuštěné léta s poloprázdnými patry a rozpadající se úpravou již pár let po dokončení.

Podvod s „výhledem na moře“. Běžný trik: byt s panoramatem se prodává výrazně dráž pod ústním slibem, že výhled nikdo nezablokuje. Po vybrání peněz developer sám postaví naproti novou výškovou budovu a byt ztrácí na hodnotě. Ústní záruky v Gruzii nic neznamenají – jen to, co je písemně.

Nadhodnocená rozloha a „nafouknutý“ výnos. Do plochy se často započítávají balkony a společné prostory, takže skutečná obytná plocha je menší než inzerovaná. Slibovaných 8–10 % ročního výnosu z pronájmu se počítá podle letní sezóny: v zimě Batumi prázdní, a skutečný výnos je výrazně nižší, než se uvádí.

Dvojité prodeje a padělané dokumenty. Stejný byt může být prodán několika kupujícím, nebo transakci provádí osoba, která není skutečným vlastníkem. V dubnu 2026 byl v Gruzii zadržen člověk, který se pokoušel přivlastnit si nemovitost pomocí padělaných notářských dokumentů – schéma s falešnými plnými mocemi se vyskytuje pravidelně.

Jak se chránit

Hlavním nástrojem je Národní agentura veřejného rejstříku (NAPR). Jedná se o elektronickou databázi vytvořenou mimo jiné k prevenci podvodů a dvojitých prodejů; objekt lze zkontrolovat podle katastrálního čísla na oficiálních stránkách napr.gov.ge. Před jakoukoli platbou je vhodné:

• Objednat si aktuální výpis z rejstříku a ujistit se, že prodávající je skutečným vlastníkem a na objektu nejsou žádná břemena (zástavy, exekuce, soudní spory).
• Zkontrolovat, že katastrální číslo ve výpisu odpovídá číslu z inzerátu a smlouvy.
• Ověřit, že developer má stavební povolení – to lze provést prostřednictvím stejného rejstříku nebo na Domu spravedlnosti.
• Prostudovat předchozí projekty developera: zda byly dokončeny, včas, co píší obyvatelé. Reputace je důležitější než pěkná recepce v showroomu.
• Všechny sliby (výhled, termíny, dokončení, sankce za zpoždění) písemně fixovat ve smlouvě. Počítejte s tím, že skutečné dokončení obvykle zaostává o několik měsíců oproti papírovým termínům.

A základní pravidlo: neposkytujte zálohu ani zálohu před prohlídkou objektu a kontrolou dokumentů. Žádost „zajistěte byt převodem hned teď“ je typickým znakem podvodu.