Primární trh s bydlením v Gruzii v roce 2026

TL;DR

• Prodeje na primárním trhu v Gruzii v roce 2026 NEklesají – rostou, ale mírně a nerovnoměrně: podle oficiálních údajů Veřejného rejstříku (NAPR), zpracovaných společností Colliers Georgia, bylo v Tbilisi za leden–červen 2026 prodáno 22 402 bytů (+18,7 % meziročně), prodeje v novostavbách vzrostly o 21,8 %; v Batumi za 1. pololetí – 7 838 bytů (+11,4 %). Kupci existují, ale trh se „normalizuje“ po boomu 2022–2023 a silně závisí na zahraniční poptávce a geopolitice.
• Ceny novostaveb rostou v jednociferných hodnotách: v Tbilisi primár v květnu 2026 – 1 412 USD/m² (+6,1 % r/r), v Batumi v 1. čtvrtletí 2026 – 1 893 USD/m² (+8,7 % r/r). Prognózy na rok 2026: Tbilisi +3–5 %, Batumi +4–6 %. Analytici pokles cen neočekávají.
• Hlavní riziko – přesycení, zejména v Batumi: ke konci roku 2025 vzrostl neprodaný zůstatek v projektech dotázaných developerů o 13,9 % r/r na ~12 400 bytů a rok 2026 bude rekordní v uvádění bydlení na trh (~35 tis. bytů v Tbilisi a až 18 tis. v Batumi – oproti 13 tis. v Batumi v roce 2025 a pouze 2 tis. v roce 2020). Operativní průzkumy developerů ukazují mnohem skromnější dynamiku primárních prodejů než údaje rejstříku.

Key Findings

1. Prodeje podle rejstříku rostou, ale průzkumy developerů ukazují zdrženlivější obraz. V Tbilisi bylo v květnu 2026 zaregistrováno 3 748 transakcí (+11,1 % r/r), z toho primár (NAPR) – 1 824 (+9,7 %). Operativní průzkum developerů Galt & Taggart (pokrývá ~50 % primárních projektů) však ukázal růst primárních prodejů pouze o 2,5 % r/r, přičemž celková prodaná plocha se snížila – kupují se byty menší velikosti. Údaje rejstříku jsou nadhodnocené kvůli zpoždění registrace transakcí.

2. Rok 2025 byl rokem normalizace, nikoli poklesu. Podle NAPR/TBC Capital bylo v Gruzii v roce 2025 prodáno 78 500 bytů (+5,94 % r/r). Sekundár – 63 % transakcí (+7,42 %), primár – 37 % (+3,53 %). Tbilisi: 42 388 bytů (+4,31 %). Batumi: 17 478 (+15,02 %). Slabý začátek roku 2025 (politická nestabilita) vystřídalo obnovení poptávky ve druhém pololetí.

3. Primární trh v Batumi je zranitelný kvůli nadbytku nabídky. Prodeje rostou (1. čtvrtletí 2026: 4 049 bytů, +15,8 %), ale zůstávají výrazně pod vrcholem 2022–2023 a neprodané zásoby rostou. Ceny primáru (1 893 USD/m²) rostou rychleji než sekundáru, rozdíl se zvětšuje, výnosnost pronájmu klesá: podle Galt & Taggart klesla hrubá výnosnost v Batumi z 10 % v roce 2023 na 7,4 % v roce 2025 a očekává se další pokles na 5,1–3,4 % (čistá výnosnost u bytů – pouze 3–4 %).

4. Kupci existují a jsou to především místní. V Tbilisi uskutečňují občané Gruzie ~77 % primárních transakcí (Izrael ~10 %, Rusko ~3 %); podíl cizinců v 1. pololetí 2026 – asi 10 %. V Batumi naopak: cizinci – 52 % transakcí v roce 2025, až 63 % v 1. čtvrtletí 2026 (EU 13 %, Izrael 13 %, Ukrajina+Rusko+Bělorusko ~11 %).

5. Úvěr je drahý, ale hypotéky rostou; developeři aktivně nabízejí splátkové kalendáře. Průměrná sazba hypoték v lari – 12,14 % (únor 2026, pokles z 13,31 % o rok dříve), v cizí měně ~8 %. Nových hypoték bylo v roce 2025 poskytnuto za 9,6 mld. lari (+9,1 %). Většina primárních transakcí probíhá přes bezúročné vnitřní splátkové kalendáře developerů (první splátka od 10 %).

6. Pozadí: silná ekonomika, ale politická a geopolitická rizika. HDP vzrostl o 7,5 % v roce 2025 (prognóza 2026 – 5,0 %), lari je stabilní (~2,62–2,64/$). Ale pozastavení evropské integrace (prosinec 2024), protesty, zákon o „zahraničních agentech“, zpřísnění migračních pravidel a zvýšení hranice pro povolení k pobytu za nemovitost ze 100 000 USD na 150 000 USD (od 1. března 2026) tlačí na zahraniční poptávku.

Details

1. Dynamika transakcí v roce 2026

Celostátní kontext. Gruzínský trh rostl od roku 2021; v roce 2024 dosáhl objem trhu s bydlením historického maxima 4,3 mld. USD (+9 % oproti 2023). Rekord v počtu transakcí byl stanoven v roce 2022 (asi 79 tis.) na vlně masové migrace Rusů. V roce 2025 se prodalo 78 500 bytů (+5,94 % r/r) – trh se vrátil k růstu po ochlazení 2023–2024, ale bez horečky.

Tbilisi, měsíčně (údaje NAPR přes Galt & Taggart):

• Leden 2026: 2 964 transakcí; primár (NAPR) 1 614 (+4,0 %), průzkum developerů +21,8 %; sekundár 1 350 (−3,2 %).
• Únor 2026: 3 822 transakcí (+15 % r/r); primár 1 958 (+11,2 %), průzkum developerů +26,6 %; sekundár 1 864 (+19,2 %).
• Duben 2026: 3 641 transakcí; sekundár 1 857 (+17,2 %), primár 1 784 (+4,6 %), průzkum developerů +64 %.
• Květen 2026: 3 748 transakcí (+11,1 % r/r); sekundár 1 924 (+12,4 %), primár 1 824 (+9,7 % podle NAPR, ale +2,5 % podle průzkumu developerů).
• Červen 2026 (Colliers): ~4 484 transakcí (+34,7 % r/r), objem trhu 387 mil. USD (+53,9 %).

Tbilisi, pololetí (Colliers Georgia): leden–červen 2026 – 22 402 bytů (+18,7 % r/r), objem trhu 1,8 mld. USD (+33,2 %). Novostavby +21,8 %, sekundár +22,1 %. Vážená průměrná cena primáru ve městě +11,7 % (H1/H1).

Batumi:

• 1. čtvrtletí 2026: 4 049 bytů (+15,8 % r/r); sekundár +10,1 %, primár +21,1 % (NAPR), průzkum developerů +70,6 %.
• Květen 2026: 1 324 bytů (+2,5 % r/r), 87 mil. USD (+22,2 %).
• Červen 2026: 1 468 bytů (+8,2 % r/r), ~100 mil. USD (+28,2 %); prodeje novostaveb +11,6 %, sekundár −26,4 %.
• 1. pololetí 2026: 7 838 bytů (+11,4 % r/r), obrat 507 mil. USD (+29 %).

Závěr k prodejům: primár neklesá v žádném velkém městě podle údajů rejstříku. Avšak rozdíl mezi údaji rejstříku (které jsou nadhodnocené kvůli zpoždění registrace) a operativními průzkumy developerů (květen v Tbilisi: +2,5 % místo +9,7 %) ukazuje, že skutečná dynamika primáru je skromnější než titulkové údaje.

2. Ceny novostaveb

Tbilisi. Primár: 1 385 USD/m² (leden) → 1 398 (únor) → 1 408 (duben) → 1 412 USD/m² (květen, +6,1 % r/r). Růst mírný (~0,3–0,9 % měsíčně), což svědčí o vyváženosti poptávky a nabídky. Podle okresů (Geostat, 4. čtvrtletí 2025, mediánové ceny bytů): Mtatsminda 2 497 USD/m², Vake 2 176 USD/m², Čugureti 1 613 USD/m², Saburtalo 1 598 USD/m², Samgori 1 315 USD/m². Prognóza růstu cen v Tbilisi na rok 2026: Galt & Taggart – jednociferné hodnoty, TBC Capital – ~3,2 %, expertní odhady 3–5 %.

Batumi. Průměrná cena primáru „na klíč“ v roce 2025 – 1 865 USD/m² (+9,4 % r/r); v 1. čtvrtletí 2026 – 1 893 USD/m² (+8,7 %), sekundár 1 479 (+7,8 %). Nejdražší subtrh – Staré Batumi (3 028 USD/m²). Prognóza Galt & Taggart na rok 2026: zpomalení růstu primáru na 4–6 %. Colliers (1 500 USD/m² v průměru za obě města) pokles cen v roce 2026 neočekává.

3. Nabídka a riziko přesycení

Stavební povolení se snižují – signál normalizace. V Tbilisi bylo v roce 2025 vydáno 208 povolení (−4,2 %), povolená obytná plocha −10,73 % na 1,734 mil. m². Do května 2026 plocha povolení klesá osmý měsíc v řadě (květen: −18,4 % r/r; za 5 měsíců −34,4 %). Přesto zůstává vydávání ~32 % nad „zdravou“ úrovní 2015–2022.

Rok 2026 – rekordní rok v uvádění bydlení na trh. Galt & Taggart předpovídá uvedení ~35 tis. bytů v Tbilisi a až 18 tis. v Batumi – historické maximum. Pro Batumi to je prudký skok: uvedení vzrostlo z 2 000 bytů v roce 2020 na 13 000 v roce 2025 a vrchol 2026 dosáhne až 18 000 jednotek. Důvod – současné dokončení projektů zahájených v období horečné poptávky. To zvyšuje konkurenci a tlačí na ceny a nájemné.

Batumi – epicentrum rizika přesycení. Podle Galt & Taggart vzrostl ke konci roku 2025 neprodaný zůstatek v projektech dotázaných developerů o 13,9 % r/r na ~12 400 bytů, což „ukazuje na zvýšené riziko přesycení“. Analytici přímo varují, že růst cen primáru „předbíhá poptávku“ a udržet současné tempo bude obtížné. Hlavní poptávka se přesunula do oblasti Nového bulváru.

4. Poptávka a kupci

Kdo kupuje. V Tbilisi je hybatelem místní konečný kupec (~77 % primárních transakcí; podle odhadu Colliers – až 90 % všech transakcí). Největší skupiny cizinců v Tbilisi: Izrael (~10 %), Rusko (~3 %). V Batumi je trh mnohem „internacionálnější“: cizinci – 52 % v roce 2025 a až 63 % v 1. čtvrtletí 2026; top skupiny – EU (13 %), Izrael (13 %), plus Ukrajina/Rusko/Bělorusko (~11 % celkem) a Turecko.

Hypotéky a splátkové kalendáře. Sazba hypoték v lari – 12,14 % (únor 2026, pokles z 13,31 % o rok dříve), v cizí měně ~8,01 %. Prezidentka Národní banky Natia Turnava na zasedání finančního výboru (květen 2026) zaznamenala pokles průměrné sazby hypoték z 13,4 % (leden 2025) na 11,9 % (březen 2026) a u podnikatelských úvěrů – ze 14,4 % na 12,8 %, což spojila se snížením úvěrových rizik a růstem důvěry v lari. Nových hypoték bylo v roce 2025 poskytnuto za 9,6 mld. lari (+9,1 %), zůstatek – 24,2 mld. lari (+16,2 %). Kvůli vysokým sazbám a přísným požadavkům bank (první splátka od 20 %) většina kupujících novostaveb využívá bezúročné vnitřní splátkové kalendáře developerů (první splátka od 10 %, harmonogram do dokončení domu) – to se stalo hlavním nástrojem stimulace prodejů.

Regulatorní změny. Od 1. března 2026 byla hranice investic do nemovitostí pro povolení k pobytu zvýšena ze 100 000 USD na 150 000 USD – to je třetí zvýšení v historii programu a první od roku 2019 (růst o 50 %, podle červnových novel 2025). Hranice se počítá podle tržního odhadu (nikoli podle ceny ve smlouvě) a může být dosažena součtem několika objektů. Změna posouvá poptávku cizinců do dražšího segmentu. Dříve v roce 2026 regulátor zpřísnil požadavky na úvěry developerům (LTV a rezervace) po přezkumu MMF, který zaznamenal růst bankovní expozice vůči nemovitostem.

5. Nálady na trhu

Nálady v roce 2026 – opatrně optimistické, ale s jasným pochopením, že „zlatá“ léta 2022–2023 jsou pryč. Analytici Galt & Taggart popisují trh jako „normalizující se“ s riziky přesycení „na radaru“. Leo Čichava (Colliers Georgia) je optimističtější: prohlásil, že pokles cen v roce 2026 se neočekává a přebytek nebude, protože menší počet nových projektů financovaných bankami vyvažuje vstup projektů z roku 2022 na trh.

Kontrast s koncem roku 2024 je markantní: tehdy Gruzínská národní asociace nemovitostí (GNARE, ~110 členů, z toho 30 % developeři a 70 % brokeři) uváděla, že v prosinci 2024 byly transakce „sníženy na minimum“ a „pozastaveny – všichni čekají na vývoj událostí“ na pozadí protestů. V roce 2026 takové zmrazení není – kupci se vrátili. Účastníci trhu však uznávají, že trh se stal „selektivním“: silné likvidní objekty se nadále prodávají a zdražují, zatímco slabé projekty a nadbytek studií (zejména v Batumi) vytvářejí tlak.

6. Ovlivňující faktory

Ekonomika. HDP vzrostl o 7,5 % v roce 2025 (podle rychlého odhadu Geostat z 30. ledna 2026: 9,9 % v 1. čtvrtletí, 7,4 % ve 2., 6,4 % ve 3., 6,8 % ve 4.; nominální HDP 104,6 mld. lari / 38,1 mld. USD, +12,4 %). Růst je podle Světové banky zajištěn především spotřebou: domácí soukromá spotřeba +8,2 %, reálné mzdy +11,5 %. Prognóza na rok 2026: Světová banka očekává zpomalení na 5,0 % „kvůli slabším vnějším podmínkám a mírnější domácí poptávce“; MMF – 5,3 %. Inflace zrychlila ze 4,3 % (březen) na 5,7–5,9 % (duben–květen 2026) kvůli růstu cen energií. Lari je stabilní (~2,62–2,64/$, vázán na dolar). Fitch (listopad 2025) a S&P (únor 2026) potvrdily rating „BB“ se stabilním výhledem.

Sazba Národní banky. Podle Global Property Guide byla sazba držena na 8,0 % od května 2024. Podle Trading Economics však v dubnu 2026 Národní banka poprvé od března 2022 zvýšila sazbu o 25 b. b. na 8,25 % kvůli inflačnímu šoku (květnová inflace 5,7 % při cíli 3 %) a udržela ji v červnu 2026. (Rozdíl zdrojů výslovně uvádím.)

Turismus. Příjmy z mezinárodního turismu v 1. pololetí 2026 – 1,93 mld. USD (−2 % r/r), počet návštěv 2,734 mil. (−2,7 %) kvůli poklesu ve 2. čtvrtletí. Příjmy od ruských turistů klesly o ~25 % r/r, zatímco od občanů EU vzrostly o ~21 % (na 335,6 mil. USD – největší skupina). Rusko zůstává největším zdrojem návštěvníků (25,1 % ve 2. čtvrtletí).

Politika a relokanti. Pozastavení jednání o vstupu do EU (prosinec 2024), zákon o „zahraničních agentech“, dlouhé protesty v Tbilisi, zatýkání aktivistů a zpřísnění migrační legislativy (od března 2026 – povinná pracovní povolení pro cizince, růst pokut za překročení pobytu ze 180 na 1 000 lari) vytvářejí odliv části relokantů. To je klíčové střednědobé riziko pro segment orientovaný na zahraniční poptávku.

Recommendations

Pro konečného kupce (bydlení):

• V Tbilisi je trh vyvážený – kupovat lze, ale není třeba spěchat: ceny rostou mírně (3–6 % ročně), riziko prudkého růstu nehrozí. Dejte přednost likvidním čtvrtím (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) a hotovým/téměř hotovým objektům spolehlivých developerů.
• Využijte vnitřní bezúročný splátkový kalendář developera místo hypotéky za ~12 % v lari, pokud nemáte přístup k úvěru v cizí měně.

Pro investora:

• Batumi, masový segment u moře – zvýšená opatrnost. Rostoucí neprodané zásoby (~12 400 bytů), rekordní uvedení v roce 2026 (až 18 tis. bytů) a klesající výnosnost pronájmu (7,4 % hrubá, 3–4 % čistá) znamenají riziko stagnace cen a potíží s dalším prodejem. Vyhněte se typovým studiím v okrajových projektech.
• Orientujte se na řízené apartmánové hotely / značkové rezidence se skutečnou obsazeností, ne na „byt v první linii“ se slíbenou zárukou pronájmu (čtěte drobné písmo).
• Pokud je povolení k pobytu součástí cíle, zohledněte novou hranici 150 000 USD od 1. března 2026.

Spouštěče pro revizi strategie (benchmarky):

• Pokud operativní průzkumy developerů Galt & Taggart ukážou negativní dynamiku primárních prodejů 2+ měsíce po sobě – signál skutečného ochlazení (na rozdíl od „hlučných“ údajů rejstříku).
• Pokud neprodané zásoby v Batumi překročí ~15 tis. bytů nebo developeři začnou masově poskytovat slevy >10 % – známka cenové korekce.
• Prudká devalvace lari, eskalace protestů nebo nová omezení pro cizince – důvody odložit nákup investičního objektu.

Caveats

• Údaje rejstříku (NAPR) nadhodnocují primární prodeje kvůli zpoždění registrace transakcí; operativní průzkumy developerů jsou přesnějším, ale výběrovým (~50 % projektů) indikátorem. Rozdíl je značný (květen v Tbilisi: +9,7 % podle NAPR vs +2,5 % podle průzkumu).
• Metodologie zdrojů se neshodují. Galt & Taggart definuje „primár“ jako přímé prodeje developerů (~37–50 % trhu), zatímco TBC Capital řadí mezi „nové“ pouze ~14 % transakcí (v březnu 2026 „nové“ byty: 564 ks, −3 % r/r). Čísla různých společností nejsou přímo srovnatelná.
• ~12 400 neprodaných bytů – to je Batumi, ne Tbilisi. Samostatné veřejné číslo neprodaných zásob pro Tbilisi v dostupných zdrojích není; pro Tbilisi Galt & Taggart pouze konstatuje „riziko přesycení na radaru“.
• Střet zájmů: Galt & Taggart (součást skupiny Bank of Georgia) a TBC Capital (TBC Bank) jsou účastníky trhu. Odhady Colliers (Čichava) jsou optimističtější („přebytek nebude“) a liší se od opatrnějšího postoje Galt & Taggart.
• Rozdíl v sazbě Národní banky mezi zdroji (8,0 % vs 8,25 % od dubna 2026) je uveden výše.
• V době přípravy zprávy (údaje k konci července 2026) veřejně dostupné měsíční zprávy Galt & Taggart a TBC Capital pokrývají údaje nejpozději do května 2026 (plus údaje Colliers za červen); část červnových/červencových čísel pochází ze sekundárních převyprávění, nikoli z původních PDF.