Géorgie : dangereuse pour les investissements faciles

Arnaques dans la construction en Géorgie : à quoi les acheteurs de logements doivent faire attention

La Géorgie — en particulier Batoumi et Tbilissi — reste un aimant pour les acheteurs étrangers : prix bas, taxe d'achat nulle, paiement échelonné par le promoteur et rendement locatif promis. Le marché croît rapidement : selon TBC Capital, au premier trimestre 2026, le volume du marché résidentiel de Tbilissi a augmenté de 24% sur un an, atteignant près de 941 millions USD. Mais avec la demande, le nombre de moyens de soutirer de l'argent aux acheteurs augmente aussi. Voici les stratagèmes les plus courants et comment s'en protéger.

Stratagèmes typiques

Chantiers inachevés et «maisons fantômes». Les logements les moins chers sont vendus au stade du trou de fondation, et à la livraison, le prix double souvent presque. Le problème est que certains projets ne sont pas terminés pendant des années ou sont livrés «en béton» — sans raccordements ni finitions. Selon de nombreux avis, à Batoumi, des immeubles restent abandonnés pendant des années, avec des étages à moitié vides et des finitions qui s'effritent déjà quelques années après la livraison.

Tromperie sur la «vue mer». Astuce courante : un appartement avec panorama est vendu nettement plus cher avec la promesse verbale que la vue ne sera pas obstruée. Après avoir encaissé l'argent, le promoteur construit lui-même une nouvelle tour en face, et l'appartement perd de sa valeur. Les garanties verbales ne valent rien en Géorgie — seul ce qui est écrit sur papier compte.

Surface gonflée et rendement «gonflé». La superficie inclut souvent les balcons et les parties communes, de sorte que la surface habitable réelle est inférieure à celle annoncée. Et les 8–10% annuels promis de rendement locatif sont calculés sur la saison estivale : en hiver, Batoumi se vide, et le rendement réel est bien inférieur à celui annoncé.

Doubles ventes et faux documents. Un même appartement peut être vendu à plusieurs acheteurs, ou la transaction est effectuée par une personne qui n'est pas le véritable propriétaire. En avril 2026, une personne a été arrêtée en Géorgie pour avoir tenté de s'approprier un bien immobilier à l'aide de faux documents notariés — le stratagème des procurations fictives est courant.

Comment se protéger

L'outil principal est l'Agence nationale du registre public (NAPR). C'est une base de données électronique créée notamment pour prévenir la fraude et les doubles ventes ; on peut vérifier un bien par son numéro cadastral sur le site officiel napr.gov.ge. Avant tout paiement, il convient de :

• Commander un extrait récent du registre et vérifier que le vendeur est bien le propriétaire et que le bien n'est grevé d'aucune charge (hypothèques, saisies, litiges judiciaires).
• Vérifier que le numéro cadastral de l'extrait correspond à celui de l'annonce et du contrat.
• S'assurer que le promoteur dispose d'un permis de construire — cela se vérifie via le même registre ou à la Maison de la Justice.
• Étudier les projets précédents du promoteur : ont-ils été livrés, à temps, que disent les résidents ? La réputation compte plus qu'un bel accueil dans la salle d'exposition.
• Faire figurer toutes les promesses (vue, délais, finitions, pénalités de retard) dans le contrat. Prévoyez que la livraison réelle est généralement en retard de plusieurs mois par rapport à la date indiquée.

Et la règle de base : ne versez pas d'acompte ou de prépaiement avant d'avoir visité le bien et vérifié les documents. La demande de «bloquer l'appartement par virement tout de suite» est un signe typique d'arnaque.