Le marché primaire du logement en Géorgie en 2026

TL;DR

• Les ventes sur le marché primaire géorgien en 2026 NE baissent PAS — elles augmentent, mais de manière modérée et inégale : selon les données officielles du Registre public (NAPR), traitées par Colliers Georgia, à Tbilissi, 22 402 appartements ont été vendus de janvier à juin 2026 (+18,7 % sur un an), les ventes dans les nouvelles constructions ont augmenté de 21,8 % ; à Batoumi, au premier semestre — 7 838 appartements (+11,4 %). Les acheteurs sont là, mais le marché se « normalise » après le boom de 2022-2023 et dépend fortement de la demande étrangère et de la géopolitique.
• Les prix des nouvelles constructions augmentent à un chiffre : à Tbilissi, le neuf en mai 2026 — 1 412 $/m² (+6,1 % sur un an), à Batoumi au T1 2026 — 1 893 $/m² (+8,7 % sur un an). Prévisions pour 2026 : Tbilissi +3-5 %, Batoumi +4-6 %. Les analystes ne prévoient pas de baisse des prix.
• Le principal risque est la saturation, surtout à Batoumi : à la fin 2025, le stock invendu dans les projets des promoteurs interrogés a augmenté de 13,9 % sur un an pour atteindre ~12 400 appartements, et 2026 sera une année record pour la livraison de logements (~35 000 appartements à Tbilissi et jusqu'à 18 000 à Batoumi — contre 13 000 à Batoumi en 2025 et seulement 2 000 en 2020). Les enquêtes opérationnelles auprès des promoteurs montrent une dynamique des ventes primaires beaucoup plus modeste que les données du registre.

Principales conclusions

1. Les ventes augmentent selon les données du registre, mais les enquêtes auprès des promoteurs dressent un tableau plus prudent. À Tbilissi, en mai 2026, 3 748 transactions ont été enregistrées (+11,1 % sur un an), dont le neuf (NAPR) — 1 824 (+9,7 %). Cependant, l'enquête opérationnelle auprès des promoteurs de Galt & Taggart (couvrant ~50 % des projets primaires) a montré une croissance des ventes primaires de seulement 2,5 % sur un an, avec une surface totale vendue en baisse — les acheteurs achètent des appartements plus petits. Les données du registre sont surestimées en raison des retards d'enregistrement des transactions.

2. 2025 a été une année de normalisation, pas de déclin. Selon NAPR/TBC Capital, en Géorgie, 78 500 appartements ont été vendus en 2025 (+5,94 % sur un an). L'ancien — 63 % des transactions (+7,42 %), le neuf — 37 % (+3,53 %). Tbilissi : 42 388 appartements (+4,31 %). Batoumi : 17 478 (+15,02 %). Le début d'année 2025 faible (instabilité politique) a été suivi d'une reprise de la demande au second semestre.

3. Le marché primaire de Batoumi est vulnérable en raison de l'excès d'offre. Les ventes augmentent (T1 2026 : 4 049 appartements, +15,8 %), mais restent nettement inférieures au pic de 2022-2023, et le stock invendu augmente. Les prix du neuf (1 893 $/m²) augmentent plus vite que l'ancien, l'écart se creuse, le rendement locatif baisse : selon Galt & Taggart, le rendement brut à Batoumi est passé de 10 % en 2023 à 7,4 % en 2025, avec une baisse supplémentaire prévue à 5,1-3,4 % (rendement net des appartements — seulement 3-4 %).

4. Les acheteurs sont là, et ce sont d'abord des locaux. À Tbilissi, les citoyens géorgiens réalisent ~77 % des transactions primaires (Israël ~10 %, Russie ~3 %) ; la part des étrangers au premier semestre 2026 est d'environ 10 %. À Batoumi, c'est l'inverse : les étrangers représentent 52 % des transactions en 2025, jusqu'à 63 % au T1 2026 (UE 13 %, Israël 13 %, Ukraine+Russie+Biélorussie ~11 %).

5. Le crédit est cher, mais l'hypothèque augmente ; les promoteurs proposent activement des facilités de paiement. Le taux hypothécaire moyen en lari est de 12,14 % (février 2026, en baisse par rapport à 13,31 % un an plus tôt), en devises ~8 %. En 2025, 9,6 milliards de laris de nouveaux prêts hypothécaires ont été accordés (+9,1 %). La plupart des transactions primaires passent par des facilités de paiement internes sans intérêt des promoteurs (apport initial à partir de 10 %).

6. Contexte : économie forte, mais risques politiques et géopolitiques. Le PIB a augmenté de 7,5 % en 2025 (prévision 2026 — 5,0 %), le lari est stable (~2,62-2,64/$). Mais la suspension de l'intégration européenne (décembre 2024), les protestations, la loi sur les « agents de l'étranger », le durcissement des règles migratoires et l'augmentation du seuil de résidence pour investissement immobilier de 100 000 $ à 150 000 $ (à partir du 1er mars 2026) pèsent sur la demande étrangère.

Détails

1. Dynamique des transactions en 2026

Contexte national. Le marché géorgien est en croissance depuis 2021 ; en 2024, le volume du marché du logement a atteint un maximum historique de 4,3 milliards $ (+9 % par rapport à 2023). Le record du nombre de transactions a été établi en 2022 (environ 79 000) lors de la migration massive des Russes. En 2025, 78 500 appartements ont été vendus (+5,94 % sur un an) — le marché est revenu à la croissance après le refroidissement de 2023-2024, mais sans frénésie.

Tbilissi, mois par mois (données NAPR via Galt & Taggart) :

• Janvier 2026 : 2 964 transactions ; neuf (NAPR) 1 614 (+4,0 %), enquête promoteurs +21,8 % ; ancien 1 350 (−3,2 %).
• Février 2026 : 3 822 transactions (+15 % sur un an) ; neuf 1 958 (+11,2 %), enquête promoteurs +26,6 % ; ancien 1 864 (+19,2 %).
• Avril 2026 : 3 641 transactions ; ancien 1 857 (+17,2 %), neuf 1 784 (+4,6 %), enquête promoteurs +64 %.
• Mai 2026 : 3 748 transactions (+11,1 % sur un an) ; ancien 1 924 (+12,4 %), neuf 1 824 (+9,7 % selon NAPR, mais +2,5 % selon l'enquête promoteurs).
• Juin 2026 (Colliers) : ~4 484 transactions (+34,7 % sur un an), volume du marché 387 millions $ (+53,9 %).

Tbilissi, semestre (Colliers Georgia) : janvier-juin 2026 — 22 402 appartements (+18,7 % sur un an), volume du marché 1,8 milliard $ (+33,2 %). Nouvelles constructions +21,8 %, ancien +22,1 %. Prix moyen pondéré du neuf en ville +11,7 % (S1/S1).

Batoumi :

• T1 2026 : 4 049 appartements (+15,8 % sur un an) ; ancien +10,1 %, neuf +21,1 % (NAPR), enquête promoteurs +70,6 %.
• Mai 2026 : 1 324 appartements (+2,5 % sur un an), 87 millions $ (+22,2 %).
• Juin 2026 : 1 468 appartements (+8,2 % sur un an), ~100 millions $ (+28,2 %) ; ventes de nouvelles constructions +11,6 %, ancien −26,4 %.
• Premier semestre 2026 : 7 838 appartements (+11,4 % sur un an), chiffre d'affaires 507 millions $ (+29 %).

Conclusion sur les ventes : le neuf ne baisse dans aucune grande ville selon les données du registre. Cependant, l'écart entre les données du registre (surestimées en raison des retards d'enregistrement) et les enquêtes opérationnelles auprès des promoteurs (mai à Tbilissi : +2,5 % au lieu de +9,7 %) indique que la dynamique réelle du neuf est plus modeste que les chiffres annoncés.

2. Prix des nouvelles constructions

Tbilissi. Neuf : 1 385 $/m² (janvier) → 1 398 $ (février) → 1 408 $ (avril) → 1 412 $/m² (mai, +6,1 % sur un an). Croissance modérée (~0,3-0,9 % par mois), ce qui indique un équilibre entre l'offre et la demande. Par quartiers (Geostat, T4 2025, prix médians des appartements) : Mtatsminda 2 497 $/m², Vake 2 176 $/m², Chugureti 1 613 $/m², Saburtalo 1 598 $/m², Samgori 1 315 $/m². Prévision de croissance des prix à Tbilissi pour 2026 : Galt & Taggart — chiffres à un chiffre, TBC Capital — ~3,2 %, estimations d'experts 3-5 %.

Batoumi. Prix moyen du neuf « clé en main » en 2025 — 1 865 $/m² (+9,4 % sur un an) ; au T1 2026 — 1 893 $/m² (+8,7 %), ancien 1 479 $ (+7,8 %). Le sous-marché le plus cher est le Vieux Batoumi (3 028 $/m²). Prévision Galt & Taggart pour 2026 : ralentissement de la croissance du neuf à 4-6 %. Colliers (1 500 $/m² en moyenne pour les deux villes) ne prévoit pas de baisse des prix en 2026.

3. Offre et risque de saturation

Les permis de construire diminuent — signe de normalisation. À Tbilissi, 208 permis ont été délivrés en 2025 (−4,2 %), la surface habitable autorisée a baissé de −10,73 % à 1,734 million de m². En mai 2026, la surface autorisée diminue pour le huitième mois consécutif (mai : −18,4 % sur un an ; sur 5 mois −34,4 %). Néanmoins, la délivrance reste ~32 % au-dessus du niveau « sain » de 2015-2022.

2026 — année record pour la livraison de logements. Galt & Taggart prévoit la livraison de ~35 000 appartements à Tbilissi et jusqu'à 18 000 à Batoumi — un maximum historique. Pour Batoumi, c'est un bond spectaculaire : la livraison est passée de 2 000 appartements en 2020 à 13 000 en 2025, et le pic de 2026 atteindra jusqu'à 18 000 unités. La raison est l'achèvement simultané de projets lancés pendant la période de demande frénétique. Cela renforce la concurrence et pèse sur les prix et les loyers.

Batoumi — épicentre du risque de saturation. Selon Galt & Taggart, à la fin 2025, le stock invendu dans les projets des promoteurs interrogés a augmenté de 13,9 % sur un an pour atteindre ~12 400 appartements, ce qui « indique un risque accru de saturation ». Les analystes avertissent explicitement que la croissance des prix du neuf « dépasse la demande » et qu'il sera difficile de maintenir le rythme actuel. La demande principale s'est déplacée vers le quartier du Nouveau Boulevard.

4. Demande et acheteurs

Qui achète. À Tbilissi, le moteur est constitué par les acheteurs finaux locaux (~77 % des transactions primaires ; selon Colliers, jusqu'à 90 % de toutes les transactions). Les plus grands groupes d'étrangers à Tbilissi : Israël (~10 %), Russie (~3 %). À Batoumi, le marché est beaucoup plus « international » : les étrangers représentent 52 % en 2025 et jusqu'à 63 % au T1 2026 ; les principaux groupes — UE (13 %), Israël (13 %), plus Ukraine/Russie/Biélorussie (~11 % au total) et Turquie.

Hypothèque et facilités de paiement. Le taux hypothécaire en lari est de 12,14 % (février 2026, en baisse par rapport à 13,31 % un an plus tôt), en devises ~8,01 %. La présidente de la Banque nationale, Natia Turnava, lors de la réunion du comité financier (mai 2026), a noté une baisse du taux hypothécaire moyen de 13,4 % (janvier 2025) à 11,9 % (mars 2026), et pour les prêts aux entreprises de 14,4 % à 12,8 %, liant cela à la réduction des risques de crédit et à la confiance accrue dans le lari. En 2025, 9,6 milliards de laris de nouveaux prêts hypothécaires ont été accordés (+9,1 %), l'encours s'élevant à 24,2 milliards de laris (+16,2 %). En raison des taux élevés et des exigences strictes des banques (apport initial à partir de 20 %), la plupart des acheteurs de nouvelles constructions utilisent des facilités de paiement internes sans intérêt des promoteurs (apport initial à partir de 10 %, échéancier jusqu'à la livraison) — c'est devenu le principal outil de stimulation des ventes.

Changements réglementaires. Depuis le 1er mars 2026, le seuil d'investissement immobilier pour la résidence est passé de 100 000 $ à 150 000 $ — c'est la troisième augmentation de l'histoire du programme et la première depuis 2019 (hausse de 50 %, selon les amendements de juin 2025). Le seuil est calculé sur la base de l'évaluation marchande (et non du prix du contrat) et peut être atteint par la somme de plusieurs biens. Ce changement déplace la demande étrangère vers un segment plus cher. Plus tôt en 2026, le régulateur a durci les exigences en matière de prêts aux promoteurs (LTV et réserves) après l'examen du FMI, qui avait noté une augmentation de l'exposition bancaire à l'immobilier.

5. Sentiments du marché

Les sentiments en 2026 sont prudemment optimistes, mais avec une claire conscience que les « années dorées » 2022-2023 sont révolues. Les analystes de Galt & Taggart décrivent le marché comme « en voie de normalisation » avec des risques de saturation « sur le radar ». Léo Chikhava (Colliers Georgia) est plus optimiste : il a déclaré qu'aucune baisse des prix n'est attendue en 2026 et qu'il n'y aura pas de surabondance, car un plus petit nombre de nouveaux projets financés par les banques équilibre l'arrivée sur le marché des projets de 2022.

Le contraste avec la fin 2024 est frappant : à l'époque, l'Association nationale géorgienne de l'immobilier (GNARE, ~110 membres, dont 30 % de promoteurs et 70 % de courtiers) rapportait qu'en décembre 2024, les transactions étaient « réduites au minimum » et « suspendues — tout le monde attend l'évolution de la situation » dans un contexte de protestations. En 2026, il n'y a pas un tel gel — les acheteurs sont revenus. Mais les acteurs du marché reconnaissent que le marché est devenu « sélectif » : les biens solides et liquides continuent de se vendre et de prendre de la valeur, tandis que les projets faibles et la surabondance de studios (surtout à Batoumi) créent des pressions.

6. Facteurs d'influence

Économie. Le PIB a augmenté de 7,5 % en 2025 (selon l'estimation rapide de Geostat du 30 janvier 2026 : 9,9 % au T1, 7,4 % au T2, 6,4 % au T3, 6,8 % au T4 ; PIB nominal 104,6 milliards de laris / 38,1 milliards $, +12,4 %). Selon la Banque mondiale, la croissance est principalement tirée par la consommation : consommation privée intérieure +8,2 %, salaires réels +11,5 %. Prévision pour 2026 : la Banque mondiale s'attend à un ralentissement à 5,0 % « dans un contexte de conditions extérieures plus faibles et de demande intérieure plus modérée » ; le FMI — 5,3 %. L'inflation s'est accélérée de 4,3 % (mars) à 5,7-5,9 % (avril-mai 2026) en raison de la hausse des prix de l'énergie. Le lari est stable (~2,62-2,64/$, lié au dollar). Fitch (novembre 2025) et S&P (février 2026) ont confirmé la note « BB » avec une perspective stable.

Taux de la Banque nationale. Selon Global Property Guide, le taux est maintenu à 8,0 % depuis mai 2024. Cependant, selon Trading Economics, en avril 2026, la Banque nationale a augmenté le taux de 25 points de base à 8,25 % pour la première fois depuis mars 2022 en raison du choc inflationniste (inflation de mai 5,7 % contre un objectif de 3 %) et l'a maintenu en juin 2026. (Je note explicitement la divergence des sources.)

Tourisme. Les revenus du tourisme international au premier semestre 2026 — 1,93 milliard $ (−2 % sur un an), nombre de visites 2,734 millions (−2,7 %) en raison du déclin au deuxième trimestre. Les revenus des touristes russes ont chuté d'environ ~25 % sur un an, tandis que ceux des citoyens de l'UE ont augmenté d'environ ~21 % (à 335,6 millions $ — le plus grand groupe). La Russie reste la plus grande source de visiteurs (25,1 % au T2).

Politique et relocalisés. La suspension des négociations d'adhésion à l'UE (décembre 2024), la loi sur les « agents de l'étranger », les longues protestations à Tbilissi, les arrestations d'activistes et le durcissement de la législation migratoire (depuis mars 2026 — permis de travail obligatoires pour les étrangers, augmentation des amendes pour dépassement de séjour de 180 à 1 000 laris) provoquent un exode d'une partie des relocalisés. C'est un risque clé à moyen terme pour le segment orienté vers la demande étrangère.

Recommandations

Pour l'acheteur final (résidence) :

• À Tbilissi, le marché est équilibré — vous pouvez acheter, mais il n'y a pas de précipitation : les prix augmentent modérément (3-6 % par an), pas de risque de hausse brutale. Privilégiez les quartiers liquides (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) et les biens achevés ou presque achevés de promoteurs fiables.
• Utilisez la facilité de paiement interne sans intérêt du promoteur plutôt qu'un prêt hypothécaire à ~12 % en lari, si vous n'avez pas accès à un crédit en devises.

Pour l'investisseur :

• Batoumi, segment de masse près de la mer — prudence accrue. Le stock invendu croissant (~12 400 appartements), la livraison record de 2026 (jusqu'à 18 000 appartements) et la baisse du rendement locatif (7,4 % brut, 3-4 % net) signifient un risque de stagnation des prix et de difficultés de revente. Évitez les studios standard dans les projets périphériques.
• Visez les appart-hôtels gérés / résidences de marque avec un taux d'occupation réel, plutôt qu'un « appartement en première ligne » avec une garantie de rendement locatif promise (lisez les petites lignes).
• Si la résidence fait partie de l'objectif, tenez compte du nouveau seuil de 150 000 $ à partir du 1er mars 2026.

Déclencheurs pour réviser la stratégie (repères) :

• Si les enquêtes opérationnelles auprès des promoteurs de Galt & Taggart montrent une dynamique négative des ventes primaires pendant 2 mois consécutifs ou plus — signal d'un réel refroidissement (contrairement aux données « bruyantes » du registre).
• Si le stock invendu à Batoumi dépasse ~15 000 appartements ou si les promoteurs commencent à offrir massivement des remises >10 % — signe de correction des prix.
• Une dévaluation brutale du lari, une escalade des protestations ou de nouvelles restrictions pour les étrangers — raisons de reporter l'achat d'un bien d'investissement.

Mises en garde

• Les données du registre (NAPR) surestiment les ventes primaires en raison des retards d'enregistrement des transactions ; les enquêtes opérationnelles auprès des promoteurs sont un indicateur plus précis, mais sélectif (~50 % des projets). L'écart est significatif (mai à Tbilissi : +9,7 % selon NAPR vs +2,5 % selon l'enquête).
• Les méthodologies des sources ne coïncident pas. Galt & Taggart définit le « neuf » comme les ventes directes des promoteurs (~37-50 % du marché), tandis que TBC Capital ne classe comme « nouveaux » que ~14 % des transactions (en mars 2026, appartements « neufs » : 564 unités, −3 % sur un an). Les chiffres des différentes sociétés ne sont pas directement comparables.
• ~12 400 appartements invendus concernent Batoumi, pas Tbilissi. Il n'existe pas de chiffre public distinct pour le stock invendu à Tbilissi dans les sources disponibles ; pour Tbilissi, Galt & Taggart se contente de constater un « risque de saturation sur le radar ».
• Conflit d'intérêts : Galt & Taggart (membre du groupe Bank of Georgia) et TBC Capital (TBC Bank) sont des acteurs du marché. Les estimations de Colliers (Chikhava) sont plus optimistes (« pas de surabondance ») et divergent de la position plus prudente de Galt & Taggart.
• Divergence sur le taux de la Banque nationale entre les sources (8,0 % vs 8,25 % depuis avril 2026) est notée ci-dessus.
• Au moment de la préparation du rapport (données fin juillet 2026), les rapports mensuels publiquement disponibles de Galt & Taggart et TBC Capital couvrent des données au plus tard mai 2026 (plus les données de Colliers pour juin) ; une partie des chiffres de juin/juillet provient de retranscriptions secondaires, et non des PDF originaux.