軽投資には危険なジョージア

ジョージアにおける建設詐欺：住宅購入者が注意すべき点

ジョージア、特にバトゥミとトビリシは、外国人購入者にとって磁石のような存在だ。低価格、購入税ゼロ、デベロッパーによる分割払い、そして賃貸収入の約束。市場は急速に成長しており、TBCキャピタルによると、2026年第1四半期のトビリシ住宅市場の規模は前年比24%増の約9億4100万ドルに達した。しかし需要とともに、購入者から金銭を搾取する方法も増えている。以下が最も一般的な手口とその防御策である。

典型的な手口

長期未完成と「幽霊住宅」。最も安い物件は基礎工事段階で販売され、引き渡し時には価格がほぼ2倍になることが多い。問題は、一部のプロジェクトが何年も完成しないか、「コンクリートむき出し」の状態（設備や仕上げなし）で引き渡されることだ。多くの口コミによると、バトゥミには何年も放置された建物があり、引き渡しから数年後には半分空のフロアや剥がれ落ちる仕上げが見られる。

「海の眺望」による詐欺。よくある手口は、パノラマビューのアパートを、誰も眺望を遮らないという口約束のもとに大幅に高く販売することだ。金銭を集めた後、デベロッパー自身が向かいに新しい高層ビルを建て、アパートの価値は下がる。ジョージアでは口約束は何の価値もない——書面に記録されたものだけが有効だ。

水増しされた面積と「誇張された」収益率。面積にはバルコニーや共用部分が含まれることが多く、実際の居住面積は宣伝よりも小さくなる。また、約束された年間8～10%の賃貸収入は夏季シーズンに基づいて計算されており、冬にはバトゥミは閑散として、実際の収益率は発表よりもはるかに低い。

二重販売と偽造書類。同じアパートが複数の購入者に販売されたり、実際の所有者ではない人物が取引を行うことがある。2026年4月、ジョージアでは偽造公証文書を使って不動産を横領しようとした人物が逮捕された——架空の委任状を使う手口は定期的に発生している。

防御策

主要なツールは国家公共登録庁（NAPR）である。これは詐欺や二重販売を防止するために作られた電子データベースで、地番番号（カダストラルナンバー）を通じて公式サイト napr.gov.ge で物件を確認できる。支払いの前に行うべきこと：

最新の登録謄本を取得し、売主が本当の所有者であり、物件に抵当権や差し押さえ、訴訟などの負担がないことを確認する。 謄本の地番番号が広告や契約書の番号と一致することを確認する。 デベロッパーが建築許可を持っていることを確認する——これも同じ登録所か司法省で確認できる。 デベロッパーの過去のプロジェクトを調査する：引き渡しが完了しているか、期限内か、入居者の評価はどうか。評判はショールームの豪華な受付よりも重要である。 すべての約束（眺望、期限、仕上げ、遅延罰金）を契約書に明記する。実際の引き渡しは通常、書面上よりも数ヶ月遅れることを想定しておく。

そして基本ルール：物件の内見と書類確認の前に預かり金や前払いをしないこと。「今すぐ振込で部屋を確保してください」という要求は、典型的な詐欺の兆候である。