2026年のジョージア新築住宅市場

TL;DR

• 2026年のジョージア新築市場の販売は落ち込んでいない。むしろ伸びている。ただし、その伸びは穏やかで偏りがある。Colliers Georgiaが処理した公開登記所（NAPR）の公式データによると、トビリシでは2026年1月～6月に22,402戸が販売され（前年比+18.7%）、新築販売は21.8%増。バトゥミでは上半期に7,838戸（+11.4%）。買い手はいるが、市場は2022～2023年のブーム後に「正常化」しており、外国人需要と地政学に大きく依存している。
• 新築価格は一桁台の上昇に留まる：トビリシの新築は2026年5月に1,412ドル/㎡（前年比+6.1%）、バトゥミは2026年第1四半期に1,893ドル/㎡（前年比+8.7%）。2026年の予測：トビリシ+3～5%、バトゥミ+4～6%。アナリストは価格下落を予想していない。
• 最大のリスクは供給過剰、特にバトゥミ：2025年末時点で、調査対象となったデベロッパーのプロジェクトにおける未販売在庫は前年比+13.9%の約12,400戸に増加。2026年は住宅着工の記録的な年となる（トビリシで約35,000戸、バトゥミで最大18,000戸。2025年のバトゥミは13,000戸、2020年はわずか2,000戸）。デベロッパーへの即時調査では、登記データよりもはるかに控えめな新築販売の動きが示されている。

Key Findings

1. 登記データによると販売は増加しているが、デベロッパー調査はより慎重な状況を示している。 トビリシの2026年5月の登録取引は3,748件（前年比+11.1%）、うち新築（NAPR）は1,824件（+9.7%）。しかし、Galt & Taggartによるデベロッパー即時調査（新築プロジェクトの約50%をカバー）では、新築販売は前年比+2.5%にとどまり、販売総面積は減少、つまり購入されているのはより小さい住戸である。登記データは取引登録の遅延により過大評価されている。

2. 2025年は下落ではなく正常化の年だった。 NAPR/TBC Capitalによると、ジョージア全体の2025年のマンション販売は78,500戸（前年比+5.94%）。中古が取引の63%（+7.42%）、新築が37%（+3.53%）。トビリシ：42,388戸（+4.31%）。バトゥミ：17,478戸（+15.02%）。2025年前半の低迷（政治的不安定）は、下半期の需要回復に取って代わられた。

3. バトゥミの新築市場は供給過剰の影響を受けやすい。 販売は伸びているが（2026年第1四半期：4,049戸、+15.8%）、2022～2023年のピークを大幅に下回っており、未販売在庫は増加している。新築価格（1,893ドル/㎡）は中古より速く上昇しており、乖離は拡大、賃貸利回りは低下：Galt & Taggartによると、バトゥミの総利回りは2023年の10%から2025年には7.4%に低下し、さらに5.1～3.4%まで低下すると予測されている（住戸の純利回りはわずか3～4%）。

4. 買い手は存在し、それは主に地元民である。 トビリシでは、ジョージア市民が新築取引の約77%を占める（イスラエル約10%、ロシア約3%）。2026年上半期の外国人比率は約10%。バトゥミでは逆に、2025年の取引の52%、2026年第1四半期には最大63%が外国人（EU13%、イスラエル13%、ウクライナ+ロシア+ベラルーシ約11%）。

5. ローンは高金利だが住宅ローンは増加、デベロッパーは分割払いを積極的に提供している。 ラリ建て住宅ローンの平均金利は12.14%（2026年2月、前年の13.31%から低下）、外貨建ては約8%。2025年の新規住宅ローン融資額は96億ラリ（+9.1%）。新築取引の大半は、デベロッパーによる無利子の内部分割払い（頭金10%～）を通じて行われている。

6. 背景：経済は堅調だが、政治的・地政学的リスクがある。 2025年のGDPは7.5%成長（2026年予測は5.0%）、ラリは安定（約2.62～2.64/$）。しかし、EU統合プロセスの停止（2024年12月）、抗議活動、「外国代理人」法、移民規則の厳格化、不動産投資による居住許可の閾値を10万ドルから15万ドルに引き上げ（2026年3月1日施行）などが外国人需要に圧力をかけている。

Details

1. 2026年の取引動向

全国的な状況。 ジョージア市場は2021年から成長してきた。2024年の住宅市場規模は過去最高の43億ドル（2023年比+9%）に達した。取引件数の記録は2022年（約79,000件）で、ロシア人の大量移住を背景に樹立された。2025年は78,500戸が販売され（前年比+5.94%）、市場は2023～2024年の冷え込みから回復したが、熱狂はない。

トビリシ、月次（Galt & Taggart経由のNAPRデータ）：

• 2026年1月：2,964件。新築（NAPR）1,614件（+4.0%）、デベロッパー調査+21.8%。中古1,350件（-3.2%）。
• 2026年2月：3,822件（前年比+15%）。新築1,958件（+11.2%）、デベロッパー調査+26.6%。中古1,864件（+19.2%）。
• 2026年4月：3,641件。中古1,857件（+17.2%）、新築1,784件（+4.6%）、デベロッパー調査+64%。
• 2026年5月：3,748件（前年比+11.1%）。中古1,924件（+12.4%）、新築1,824件（NAPRでは+9.7%だが、デベロッパー調査では+2.5%）。
• 2026年6月（Colliers）：約4,484件（前年比+34.7%）、市場規模3億8,700万ドル（+53.9%）。

トビリシ、上半期（Colliers Georgia）： 2026年1月～6月：22,402戸（前年比+18.7%）、市場規模18億ドル（+33.2%）。新築+21.8%、中古+22.1%。市内の新築加重平均価格は+11.7%（H1/H1）。

バトゥミ：

• 2026年第1四半期：4,049戸（前年比+15.8%）。中古+10.1%、新築+21.1%（NAPR）、デベロッパー調査+70.6%。
• 2026年5月：1,324戸（前年比+2.5%）、8,700万ドル（+22.2%）。
• 2026年6月：1,468戸（前年比+8.2%）、約1億ドル（+28.2%）。新築販売+11.6%、中古-26.4%。
• 2026年上半期：7,838戸（前年比+11.4%）、取引額5億700万ドル（+29%）。

販売に関する結論： 登記データによると、どの大都市でも新築は落ち込んでいない。しかし、登記データ（登録遅延により過大評価）とデベロッパー即時調査（トビリシ5月：+9.7%ではなく+2.5%）の乖離は、実際の新築の動きは表面的な数字よりも控えめであることを示している。

2. 新築価格

トビリシ。 新築：1,385ドル/㎡（1月）→ 1,398ドル（2月）→ 1,408ドル（4月）→ 1,412ドル/㎡（5月、前年比+6.1%）。上昇は緩やか（月間約0.3～0.9%）で、需給のバランスを示している。地区別（Geostat、2025年第4四半期、マンション価格中央値）：ムタツミンダ2,497ドル/㎡、ヴァケ2,176ドル/㎡、チュグレティ1,613ドル/㎡、サブルタロ1,598ドル/㎡、サムゴリ1,315ドル/㎡。2026年のトビリシ価格上昇予測：Galt & Taggartは一桁台、TBC Capitalは約3.2%、専門家見積もりは3～5%。

バトゥミ。 2025年の「ターンキー」新築平均価格は1,865ドル/㎡（前年比+9.4%）。2026年第1四半期は1,893ドル/㎡（+8.7%）、中古は1,479ドル（+7.8%）。最も高価なサブマーケットは旧バトゥミ（3,028ドル/㎡）。Galt & Taggartの2026年予測：新築の上昇は4～6%に減速。Colliers（両都市平均1,500ドル/㎡）は2026年の価格下落を予想していない。

3. 供給と供給過剰のリスク

建設許可は減少しており、正常化のシグナル。トビリシの2025年の許可件数は208件（-4.2%）、許可された住宅床面積は-10.73%の173.4万㎡。2026年5月まで許可面積は8ヶ月連続で減少（5月：前年比-18.4%、5ヶ月累計-34.4%）。それでも、発行件数は2015～2022年の「健全な」水準より約32%高い。

2026年は住宅着工の記録的な年。 Galt & Taggartは、トビリシで約35,000戸、バトゥミで最大18,000戸の着工を予測しており、過去最高となる。バトゥミにとっては急激なジャンプである：着工は2020年の2,000戸から2025年には13,000戸に増加し、2026年のピークは最大18,000戸に達する。理由は、需要が高まった時期に開始されたプロジェクトが同時に完了するためである。これにより競争が激化し、価格と賃料に圧力がかかる。

バトゥミは供給過剰リスクの中心地。 Galt & Taggartのデータによると、2025年末時点で調査対象デベロッパーのプロジェクトにおける未販売在庫は前年比+13.9%の約12,400戸に増加し、「供給過剰リスクの高まりを示している」。アナリストは、新築価格の上昇は「需要を上回っており」、現在のペースを維持するのは難しいと明確に警告している。主な需要はニューブールバール地区に移行している。

4. 需要と購入者

誰が買っているか。 トビリシでは、地元のエンドユーザーが原動力（新築取引の約77%、Colliersの推定では全取引の最大90%）。トビリシの外国人購入者の最大グループ：イスラエル（約10%）、ロシア（約3%）。バトゥミでは市場ははるかに「国際的」：2025年は外国人52%、2026年第1四半期には最大63%。トップグループはEU（13%）、イスラエル（13%）、さらにウクライナ/ロシア/ベラルーシ（合計約11%）とトルコ。

住宅ローンと分割払い。 ラリ建て住宅ローン金利は12.14%（2026年2月、前年の13.31%から低下）、外貨建ては約8.01%。国立銀行総裁ナティア・トゥルナヴァは（2026年5月の財務委員会で）住宅ローン平均金利が13.4%（2025年1月）から11.9%（2026年3月）に低下したと述べ、事業融資も14.4%から12.8%に低下したことを指摘し、信用リスクの低下とラリへの信頼感の高まりによるものとした。2025年の新規住宅ローン融資額は96億ラリ（+9.1%）、残高は242億ラリ（+16.2%）。高い金利と銀行の厳しい要件（頭金20%～）のため、新築購入者の大半はデベロッパーの無利子内部分割払い（頭金10%～、引き渡しまでの分割スケジュール）を利用しており、これが販売促進の主要な手段となっている。

規制変更。 2026年3月1日より、居住許可のための不動産投資の閾値が10万ドルから15万ドルに引き上げられた。これはこの制度の歴史上3回目の引き上げであり、2019年以来初めて（2025年6月修正により50%増）。閾値は市場評価額に基づき（契約価格ではなく）、複数の物件の合計で満たすことができる。この変更により、外国人需要はより高価格帯へシフトする。2026年には、規制当局はIMFレビュー（不動産への銀行エクスポージャーの増加を指摘）を受けて、デベロッパー向け融資要件（LTVと引当金）を厳格化した。

5. 市場心理

2026年の心理は慎重ながら楽観的で、2022～2023年の「黄金期」は終わったという明確な認識がある。Galt & Taggartのアナリストは市場を「正常化しつつある」と表現し、供給過剰リスクは「レーダー上にある」。Colliers Georgiaのレオ・チハヴァはより楽観的：2026年の価格下落は予想されず、過剰供給も起きないと述べた。なぜなら、銀行が融資する新規プロジェクトが少ないことが、2022年のプロジェクトの市場投入を相殺するからだ。

2024年末との対比は顕著である。当時、ジョージア不動産協会（GNARE、約110会員、うち30%がデベロッパー、70%がブローカー）は、2024年12月の取引は「最小限に抑えられ」、「停止された——全員が事態の展開を待っている」と抗議運動を背景に報告していた。2026年にはそのような凍結はない——買い手は戻ってきた。しかし、市場参加者は市場が「選択的」になったことを認めている：流動性の高い強い物件は売れ続け値上がりする一方、弱いプロジェクトやスタジオの過剰供給（特にバトゥミ）が圧力を生み出している。

6. 影響要因

経済。 2025年のGDPは7.5%成長（Geostatの2026年1月30日速報：第1四半期9.9%、第2四半期7.4%、第3四半期6.4%、第4四半期6.8%。名目GDPは1,046億ラリ / 381億ドル、+12.4%）。世界銀行の評価によると、成長は主に消費による：国内民間消費+8.2%、実質賃金+11.5%。2026年予測：世界銀行は「外部環境の弱さと内需の軟化により」5.0%への減速を予想。IMFは5.3%。インフレはエネルギー価格上昇により4.3%（3月）から5.7～5.9%（2026年4月～5月）に加速。ラリは安定（約2.62～2.64/$、ドルに連動）。Fitch（2025年11月）とS&P（2026年2月）は「BB」格付けを安定的見通しで確認。

国立銀行の金利。 Global Property Guideによると、2024年5月から8.0%に維持。しかし、Trading Economicsによると、2026年4月に国立銀行は2022年3月以来初めてインフレショックのため金利を25bp引き上げ8.25%とし、2026年6月も維持した（5月のインフレは目標3%に対し5.7%）。（情報源による食い違いを明示しておく。）

観光。 2026年上半期の国際観光収入は19.3億ドル（前年比-2%）、訪問者数は273.4万人（-2.7%）で、第2四半期の落ち込みによる。ロシア人観光客からの収入は前年比約-25%減少した一方、EU市民からの収入は約+21%増加（3億3,560万ドルで最大グループ）。ロシアは依然として最大の訪問者供給国（第2四半期に25.1%）。

政治と移住者。 EU加盟交渉の停止（2024年12月）、「外国代理人」法、トビリシでの長期にわたる抗議活動、活動家の逮捕、移民法の厳格化（2026年3月から外国人に対する就労許可義務化、滞在期限超過の罰金が180ラリから1,000ラリに引き上げ）により、一部の移住者が流出している。これは外国人需要に依存するセグメントにとって主要な中期リスクである。

Recommendations

エンドユーザー購入者（居住用）向け：

• トビリシの市場はバランスが取れており、購入は可能だが、急ぐ必要はない：価格は穏やかに上昇しており（年間3～6%）、急騰のリスクはない。流動性の高い地区（ヴァケ、サブルタロ、ヴェラ、ムタツミンダ）と、信頼できるデベロッパーの完成済み・ほぼ完成物件を優先すること。
• 外貨ローンを利用できない場合は、約12%のラリ建て住宅ローンではなく、デベロッパーの無利子内部分割払いを利用すること。

投資家向け：

• バトゥミ、海辺のマスセグメント—特に注意が必要。 未販売在庫の増加（約12,400戸）、2026年の記録的な着工（最大18,000戸）、賃貸利回りの低下（総利回り7.4%、純利回り3～4%）は、価格停滞と転売困難のリスクを意味する。周辺プロジェクトの標準的なスタジオは避けること。
• 目安は、実際の稼働率がある管理型アパートホテル/ブランドレジデンスであり、「1列目の部屋」で賃貸保証を約束するものではない（細かい字を読むこと）。
• 居住許可が目的の一部である場合、2026年3月1日からの新閾値15万ドルを考慮すること。

戦略見直しのトリガー（ベンチマーク）：

• Galt & Taggartのデベロッパー即時調査が2ヶ月以上連続で新築販売のマイナスを示した場合—（「ノイズの多い」登記データとは異なり）実際の冷え込みのシグナル。
• バトゥミの未販売在庫が約15,000戸を超えるか、デベロッパーが10%以上の値引きを一斉に開始した場合—価格調整の兆候。
• ラリの急激な下落、抗議活動の激化、外国人に対する新たな制限—投資用物件の購入を延期する理由。

Caveats

• 登記データ（NAPR）は、取引登録の遅延により新築販売を過大評価している。 デベロッパー即時調査はより正確だが、選択的（プロジェクトの約50%）な指標。乖離は大きい（トビリシ5月：NAPRの+9.7% vs 調査の+2.5%）。
• 情報源の方法論は一致しない。 Galt & Taggartは「新築」をデベロッパーの直接販売（市場の約37～50%）と定義しているのに対し、TBC Capitalは「新築」を取引の約14%のみとしている（2026年3月の「新築」は564件、前年比-3%）。異なる企業の数値は直接比較できない。
• 未販売約12,400戸はバトゥミのものであり、トビリシではない。 トビリシの未販売在庫に関する独立した公表数値は入手可能な情報源にはない。トビリシについてGalt & Taggartは「レーダー上の供給過剰リスク」と述べるのみ。
• 利益相反： Galt & Taggart（Bank of Georgiaグループ）とTBC Capital（TBC Bank）は市場参加者である。Colliers（チハヴァ）の見積もりはより楽観的（「過剰供給はない」）であり、Galt & Taggartのより慎重な立場とは異なる。
• 国立銀行金利に関する情報源間の食い違い（8.0% vs 2026年4月以降8.25%）は上記のとおり。
• 本レポート作成時点（2026年7月末時点のデータ）で、Galt & TaggartとTBC Capitalの公表済み月次レポートは2026年5月までのデータ（Colliersの6月データを含む）をカバーしている。6月/7月の数値の一部は、一次PDFではなく二次的な引用によるものである。