Gruzija pavojinga lengvoms investicijoms

Sukčiavimas statybose Gruzijoje: į ką atkreipti dėmesį perkant būstą

Gruzija – ypač Batumis ir Tbilisis – išlieka magnetu užsienio pirkėjams: žemos kainos, nulinis pirkimo mokestis, statytojo suteikiamas išsimokėtinas mokėjimas ir žadama nuomos grąža. Rinka tuo tarpu greitai auga: pagal TBC Capital duomenis, 2026 metų pirmąjį ketvirtį Tbilisio gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos apimtis per metus išaugo 24% ir pasiekė beveik 941 mln. JAV dolerių. Tačiau kartu su paklausa auga ir būdų ištraukti pinigus iš pirkėjo. Žemiau – dažniausios schemos ir kaip nuo jų apsisaugoti.

Tipinės schemos

Ilgai statomi objektai ir „namedžiai-vaiduokliai“. Pigiausias būstas parduodamas pamatų duobės stadijoje, o iki perdavimo kaina dažnai išauga beveik dvigubai. Problema ta, kad dalis projektų nebaigiami metų metus arba perduodami „betone“ – be komunikacijų ir apdailos. Remiantis daugybe atsiliepimų, Batumyje stovi korpusai, apleisti metų metus, su pusiau tuščiais aukštais ir byrančia apdaila jau po poros metų po perdavimo.

Apgaulė su „vaizdu į jūrą“. Paplitęs triukas: butą su panorama parduoda žymiai brangiau, žodžiu pažadėdami, kad niekas neužstos vaizdo. Surinkę pinigus, statytojai patys pastato priešais naują aukštybinį pastatą, ir butas praranda vertę. Žodiniai pažadai Gruzijoje nieko verti – tik tai, kas užfiksuota popieriuje.

Išpūstas kvadratūra ir „išpūsta“ grąža. Į plotą dažnai įtraukiami balkonai ir bendros erdvės, todėl tikrasis gyvenamasis plotas yra mažesnis nei reklaminis. O žadami 8–10% metiniai nuomos procentai skaičiuojami pagal vasaros sezoną: žiemą Batumis tuštėja, o tikroji grąža yra daug mažesnė nei deklaruota.

Dvigubi pardavimai ir suklastoti dokumentai. Tą patį butą gali parduoti keliems pirkėjams, arba sandorį sudaro asmuo, kuris nėra tikrasis savininkas. 2026 m. balandį Gruzijoje buvo sulaikytas asmuo, bandęs pasisavinti nekilnojamąjį turtą naudodamas suklastotus notarinius dokumentus – schema su fiktyviais įgaliojimais pasitaiko reguliariai.

Kaip apsisaugoti

Pagrindinis įrankis – Nacionalinė viešojo registro agentūra (NAPR). Tai elektroninė duomenų bazė, sukurta be kita ko siekiant užkirsti kelią sukčiavimui ir dvigubiems pardavimams; objektą galima patikrinti pagal kadastro numerį oficialioje svetainėje napr.gov.ge. Prieš bet kokį mokėjimą verta:

Užsisakyti naujausią registro išrašą ir įsitikinti, kad pardavėjas yra tikrasis savininkas, o objekte nėra suvaržymų (įkeitimų, areštų, teisminių ginčų). Patikrinti, ar kadastro numeris išraše sutampa su numeriu skelbime ir sutartyje. Įsitikinti, kad statytojas turi statybos leidimą – tai galima patikrinti per tą patį registrą arba Teisingumo namuose. Išstudijuoti ankstesnius vystytojo projektus: ar jie baigti, ar laiku, ką rašo gyventojai. Reputacija svarbesnė už gražią registratūrą šou kambaryje. Visi pažadai (vaizdas, terminai, apdaila, baudos už vėlavimą) turi būti fiksuojami sutartyje. Turėkite omenyje, kad tikrasis perdavimas paprastai vėluoja nuo popierinio keli mėnesius.

Ir pagrindinė taisyklė: nemokėkite užstato ar išankstinio mokėjimo prieš apžiūrint objektą ir patikrinant dokumentus. Prašymas „užfiksuoti butą pervedimu dabar pat“ – tipiškas schemos požymis.