Pirminė būsto rinka Gruzijoje 2026 metais

TL;DR

• Pardavimai pirminėje Gruzijos rinkoje 2026 metais NEsmažėja – jie auga, tačiau saikingai ir netolygiai: oficialiais Viešojo registro (NAPR) duomenimis, apdorotais Colliers Georgia, Tbilisyje 2026 m. sausį–birželį parduota 22 402 butai (+18,7% metai prieš metus), naujos statybos pardavimai išaugo 21,8%; Batumyje per I pusmetį – 7 838 butai (+11,4%). Pirkėjų yra, tačiau rinka „normalizuojasi“ po 2022–2023 m. bumo ir labai priklauso nuo užsienio paklausos bei geopolitikos.
• Naujos statybos kainos auga vienaženkliais skaičiais: Tbilisyje pirminė rinka 2026 m. gegužę – $1 412/m² (+6,1% m/m), Batumyje I ketv. 2026 – $1 893/m² (+8,7% m/m). Prognozės 2026 m.: Tbilisis +3–5%, Batumis +4–6%. Analitikai kainų mažėjimo nesitiki.
• Pagrindinė rizika – pertekliaus, ypač Batumyje: iki 2025 m. pabaigos neparduotų butų likutis apklaustų vystytojų projektuose išaugo 13,9% m/m iki ~12 400 butų, o 2026 m. taps rekordiniais pagal būsto atidavimą (~35 tūkst. butų Tbilisyje ir iki 18 tūkst. Batumyje – palyginti su 13 tūkst. Batumyje 2025 m. ir tik 2 tūkst. 2020 m.). Operatyvūs vystytojų tyrimai rodo gerokai kuklesnę pirminių pardavimų dinamiką nei registro duomenys.

Key Findings

1. Pardavimai auga pagal registro duomenis, tačiau vystytojų tyrimai piešia santūresnį vaizdą. Tbilisyje 2026 m. gegužę užregistruoti 3 748 sandoriai (+11,1% m/m), iš jų pirminė rinka (NAPR) – 1 824 (+9,7%). Tačiau operatyvus Galt & Taggart vystytojų tyrimas (apima ~50% pirminių projektų) parodė pirminių pardavimų augimą tik 2,5% m/m, o bendras parduotas plotas sumažėjo – perkami mažesni butai. Registro duomenys yra padidinti dėl sandorių registravimo vėlavimų.

2. 2025 m. buvo normalizacijos, o ne nuosmukio metai. Pagal NAPR/TBC Capital, Gruzijoje 2025 m. parduota 78 500 butų (+5,94% m/m). Antrinė rinka – 63% sandorių (+7,42%), pirminė – 37% (+3,53%). Tbilisis: 42 388 butai (+4,31%). Batumis: 17 478 (+15,02%). Silpna 2025 m. pradžia (politinis nestabilumas) pasikeitė paklausos atsigavimu antrąjį pusmetį.

3. Batumio pirminė rinka yra pažeidžiama dėl pasiūlos pertekliaus. Pardavimai auga (I ketv. 2026: 4 049 butai, +15,8%), tačiau lieka gerokai mažesni nei 2022–2023 m. pikas, o neparduotų butų atsargos auga. Pirminės rinkos kainos ($1 893/m²) auga greičiau nei antrinės, atotrūkis didėja, nuomos pajamingumas krenta: pagal Galt & Taggart, bendrasis pajamingumas Batumyje sumažėjo nuo 10% 2023 m. iki 7,4% 2025 m., o prognozuojama tolesnis kritimas iki 5,1–3,4% (grynasis butų pajamingumas – tik 3–4%).

4. Pirkėjų yra, ir tai pirmiausia vietiniai. Tbilisyje Gruzijos piliečiai sudaro ~77% pirminių sandorių (Izraelis ~10%, Rusija ~3%); užsieniečių dalis 2026 m. I pusmetį – apie 10%. Batumyje atvirkščiai: užsieniečiai – 52% sandorių 2025 m., iki 63% I ketv. 2026 (ES 13%, Izraelis 13%, Ukraina+Rusija+Baltarusija ~11%).

5. Kreditas brangus, tačiau būsto paskolos auga; vystytojai aktyviai siūlo išsimokėjimo planus. Vidutinė būsto paskolos palūkanų norma lariais – 12,14% (2026 m. vasaris, sumažėjo nuo 13,31% prieš metus), užsienio valiuta ~8%. 2025 m. išduota naujų būsto paskolų už 9,6 mlrd. larių (+9,1%). Dauguma pirminių sandorių vyksta per vystytojų beprocentinius vidinius išsimokėjimo planus (pradinis įnašas nuo 10%).

6. Fonas: stipri ekonomika, tačiau politinės ir geopolitinės rizikos. BVP išaugo 7,5% 2025 m. (2026 m. prognozė – 5,0%), laris stabilus (~2,62–2,64/$). Tačiau ES integracijos sustabdymas (2024 m. gruodis), protestai, „užsienio agentų“ įstatymas, migracijos taisyklių griežtinimas ir VNŽ slenksčio už nekilnojamąjį turtą padidinimas nuo $100 tūkst. iki $150 tūkst. (nuo 2026 m. kovo 1 d.) spaudžia užsienio paklausą.

Details

1. Sandorių dinamika 2026 m.

Nacionalinis kontekstas. Gruzijos rinka augo nuo 2021 m.; 2024 m. būsto rinkos apimtis pasiekė istorinį maksimumą – $4,3 mlrd. (+9% palyginti su 2023 m.). Sandorių skaičiaus rekordas pasiektas 2022 m. (apie 79 tūkst.) masinės rusų migracijos bangoje. 2025 m. parduota 78 500 butų (+5,94% m/m) – rinka grįžo prie augimo po 2023–2024 m. atvėsimo, tačiau be ažiotažo.

Tbilisis, mėnesinis (NAPR duomenys per Galt & Taggart):

• 2026 m. sausis: 2 964 sandoriai; pirminė rinka (NAPR) 1 614 (+4,0%), vystytojų tyrimas +21,8%; antrinė rinka 1 350 (−3,2%).
• 2026 m. vasaris: 3 822 sandoriai (+15% m/m); pirminė rinka 1 958 (+11,2%), vystytojų tyrimas +26,6%; antrinė rinka 1 864 (+19,2%).
• 2026 m. balandis: 3 641 sandoris; antrinė rinka 1 857 (+17,2%), pirminė rinka 1 784 (+4,6%), vystytojų tyrimas +64%.
• 2026 m. gegužė: 3 748 sandoriai (+11,1% m/m); antrinė rinka 1 924 (+12,4%), pirminė rinka 1 824 (+9,7% pagal NAPR, bet +2,5% pagal vystytojų tyrimą).
• 2026 m. birželis (Colliers): ~4 484 sandoriai (+34,7% m/m), rinkos apimtis $387 mln. (+53,9%).

Tbilisis, pusmetis (Colliers Georgia): 2026 m. sausis–birželis – 22 402 butai (+18,7% m/m), rinkos apimtis $1,8 mlrd. (+33,2%). Naujos statybos +21,8%, antrinė rinka +22,1%. Svertinė vidutinė pirminės rinkos kaina mieste +11,7% (H1/H1).

Batumis:

• I ketv. 2026: 4 049 butai (+15,8% m/m); antrinė rinka +10,1%, pirminė rinka +21,1% (NAPR), vystytojų tyrimas +70,6%.
• 2026 m. gegužė: 1 324 butai (+2,5% m/m), $87 mln. (+22,2%).
• 2026 m. birželis: 1 468 butai (+8,2% m/m), ~$100 mln. (+28,2%); naujos statybos pardavimai +11,6%, antrinė rinka −26,4%.
• I pusmetis 2026: 7 838 butai (+11,4% m/m), apyvarta $507 mln. (+29%).

Išvada dėl pardavimų: pirminė rinka nesmažėja nė viename dideliame mieste pagal registro duomenis. Tačiau neatitikimas tarp registro duomenų (kurie yra padidinti dėl registravimo vėlavimų) ir operatyvių vystytojų tyrimų (gegužė Tbilisyje: +2,5% vietoj +9,7%) rodo, kad reali pirminės rinkos dinamika yra kuklesnė nei antraštiniai skaičiai.

2. Naujos statybos kainos

Tbilisis. Pirminė rinka: $1 385/m² (sausis) → $1 398 (vasaris) → $1 408 (balandis) → $1 412/m² (gegužė, +6,1% m/m). Augimas saikingas (~0,3–0,9% per mėnesį), o tai rodo pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą. Pagal rajonus (Geostat, 2025 m. IV ketv., medianinės butų kainos): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Čugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Kainų augimo prognozė Tbilisyje 2026 m.: Galt & Taggart – vienaženkliai skaičiai, TBC Capital – ~3,2%, ekspertų vertinimai 3–5%.

Batumis. Vidutinė pirminės rinkos kaina „iki raktų“ 2025 m. – $1 865/m² (+9,4% m/m); I ketv. 2026 – $1 893/m² (+8,7%), antrinė rinka $1 479 (+7,8%). Brangiausias subrinkos segmentas – Senasis Batumis ($3 028/m²). Galt & Taggart prognozė 2026 m.: pirminės rinkos augimo sulėtėjimas iki 4–6%. Colliers ($1 500/m² vidutiniškai abiejuose miestuose) kainų mažėjimo 2026 m. nesitiki.

3. Pasiūla ir pertekliaus rizika

Statybos leidimai mažėja – normalizacijos signalas. Tbilisyje 2025 m. išduota 208 leidimai (−4,2%), leista gyvenamoji plotas −10,73% iki 1,734 mln. m². Iki 2026 m. gegužės leidimų plotas mažėja aštuntą mėnesį iš eilės (gegužė: −18,4% m/m; per 5 mėnesius −34,4%). Vis dėlto išdavimas išlieka ~32% didesnis nei „sveikas“ 2015–2022 m. lygis.

2026 m. – rekordiniai būsto atidavimo metai. Galt & Taggart prognozuoja ~35 tūkst. butų atidavimą Tbilisyje ir iki 18 tūkst. Batumyje – istorinis maksimumas. Batumyje tai staigus šuolis: atidavimas išaugo nuo 2 000 butų 2020 m. iki 13 000 2025 m., o 2026 m. pikas pasieks iki 18 000 vienetų. Priežastis – vienu metu baigiami projektai, pradėti ažiotažinės paklausos laikotarpiu. Tai didina konkurenciją ir spaudžia kainas bei nuomos įkainius.

Batumis – pertekliaus rizikos epicentras. Galt & Taggart duomenimis, iki 2025 m. pabaigos neparduotų butų likutis apklaustų vystytojų projektuose išaugo 13,9% m/m iki ~12 400 butų, o tai „rodo padidintą pertekliaus riziką“. Analitikai tiesiogiai įspėja, kad pirminės rinkos kainų augimas „lenkia paklausą“ ir išlaikyti dabartinį tempą bus sunku. Pagrindinė paklausa pasislinko į Naujojo bulvaro rajoną.

4. Paklausa ir pirkėjai

Kas perka. Tbilisyje varomoji jėga – vietiniai galutiniai pirkėjai (~77% pirminių sandorių; Colliers vertinimu – iki 90% visų sandorių). Didžiausios užsieniečių grupės Tbilisyje: Izraelis (~10%), Rusija (~3%). Batumyje rinka yra gerokai „tarptautiškesnė“: užsieniečiai – 52% 2025 m. ir iki 63% I ketv. 2026; didžiausios grupės – ES (13%), Izraelis (13%), plius Ukraina/Rusija/Baltarusija (~11% bendrai) ir Turkija.

Būsto paskolos ir išsimokėjimo planai. Būsto paskolos palūkanų norma lariais – 12,14% (2026 m. vasaris, sumažėjo nuo 13,31% prieš metus), užsienio valiuta ~8,01%. Nacionalinio banko prezidentė Natia Turnava finansų komiteto posėdyje (2026 m. gegužė) pažymėjo vidutinės būsto paskolos palūkanų normos sumažėjimą nuo 13,4% (2025 m. sausis) iki 11,9% (2026 m. kovas), o verslo paskolų – nuo 14,4% iki 12,8%, siejo tai su kredito rizikos mažėjimu ir pasitikėjimo lariu augimu. 2025 m. išduota naujų būsto paskolų už 9,6 mlrd. larių (+9,1%), likutis – 24,2 mlrd. larių (+16,2%). Dėl aukštų palūkanų normų ir griežtų bankų reikalavimų (pradinis įnašas nuo 20%) dauguma naujos statybos pirkėjų naudojasi vystytojų beprocentiniais vidiniais išsimokėjimo planais (pradinis įnašas nuo 10%, grafikas iki namo atidavimo) – tai tapo pagrindine pardavimų skatinimo priemone.

Reguliavimo pokyčiai. Nuo 2026 m. kovo 1 d. investicijų į nekilnojamąjį turtą slenkstis VNŽ padidintas nuo $100 tūkst. iki $150 tūkst. – tai trečias padidinimas programos istorijoje ir pirmas nuo 2019 m. (augimas 50%, pagal 2025 m. birželio pataisas). Slenkstis skaičiuojamas pagal rinkos vertę (ne pagal sutarties kainą) ir gali būti pasiektas sumuojant kelių objektų vertes. Pokytis perkelia užsienio paklausą į brangesnį segmentą. Anksčiau 2026 m. reguliuotojas sugriežtino reikalavimus vystytojų paskoloms (LTV ir rezervavimas) po TVF apžvalgos, pažymėjusios bankų ekspozicijos nekilnojamajam turtui augimą.

5. Rinkos nuotaikos

Nuotaikos 2026 m. – atsargiai optimistiškos, tačiau aiškiai suvokiant, kad „auksiniai“ 2022–2023 m. praeityje. Galt & Taggart analitikai rinką apibūdina kaip „normalizuojančią“ su pertekliaus rizika „radare“. Leo Čichava (Colliers Georgia) yra optimistiškesnis: pareiškė, kad kainų mažėjimo 2026 m. nesitikima ir pertekliaus nebus, nes mažesnis bankų finansuojamų naujų projektų skaičius atsveria 2022 m. projektų įėjimą į rinką.

Kontrastas su 2024 m. pabaiga yra ryškus: tuomet Gruzijos nacionalinė nekilnojamojo turto asociacija (GNARE, ~110 narių, iš jų 30% vystytojai ir 70% brokerių) pranešė, kad 2024 m. gruodį sandoriai „sumažinti iki minimumo“ ir „sustabdyti – visi laukia įvykių raidos“ protestų fone. 2026 m. tokio įšaldymo nėra – pirkėjai grįžo. Tačiau rinkos dalyviai pripažįsta, kad rinka tapo „atranki“: stiprūs likvidūs objektai toliau parduodami ir brangsta, o silpni projektai ir studijų perteklius (ypač Batumyje) sukuria spaudimą.

6. Įtakos veiksniai

Ekonomika. BVP išaugo 7,5% 2025 m. (pagal greitąjį Geostat vertinimą 2026 m. sausio 30 d.: 9,9% I ketv., 7,4% II, 6,4% III, 6,8% IV; nominalus BVP 104,6 mlrd. larių / $38,1 mlrd., +12,4%). Pasaulio banko vertinimu, augimą daugiausia lėmė vartojimas: vidaus privatus vartojimas +8,2%, realūs atlyginimai +11,5%. Prognozė 2026 m.: Pasaulio bankas tikisi sulėtėjimo iki 5,0% „dėl silpnesnių išorės sąlygų ir švelnesnės vidaus paklausos“; TVF – 5,3%. Infliacija paspartėjo nuo 4,3% (kovas) iki 5,7–5,9% (2026 m. balandis–gegužė) dėl energijos kainų augimo. Laris stabilus (~2,62–2,64/$, susietas su doleriu). Fitch (2025 m. lapkritis) ir S&P (2026 m. vasaris) patvirtino „BB“ reitingą su stabilia perspektyva.

Nacionalinio banko palūkanų norma. Global Property Guide duomenimis, norma buvo išlaikyta 8,0% nuo 2024 m. gegužės. Tačiau Trading Economics duomenimis, 2026 m. balandį Nacionalinis bankas pirmą kartą nuo 2022 m. kovo padidino normą 25 b. p. iki 8,25% dėl infliacijos šoko (gegužės infliacija 5,7%, kai tikslas 3%) ir išlaikė ją 2026 m. birželį. (Šaltinių neatitikimą pažymiu aiškiai.)

Turizmas. Pajamos iš tarptautinio turizmo 2026 m. I pusmetį – $1,93 mlrd. (−2% m/m), vizitų skaičius 2,734 mln. (−2,7%) dėl nuosmukio II ketv. Pajamos iš Rusijos turistų sumažėjo ~25% m/m, o iš ES piliečių išaugo ~21% (iki $335,6 mln. – didžiausia grupė). Rusija išlieka didžiausias vizitų šaltinis (25,1% II ketv.).

Politika ir relokantai. ES stojimo derybų sustabdymas (2024 m. gruodis), „užsienio agentų“ įstatymas, ilgi protestai Tbilisyje, aktyvistų areštai ir migracijos teisės aktų griežtinimas (nuo 2026 m. kovo – privalomi leidimai dirbti užsieniečiams, baudų už viršytą buvimo laiką padidinimas nuo 180 iki 1000 larių) sukuria dalies relokantų nutekėjimą. Tai pagrindinė vidutinės trukmės rizika segmentui, orientuotam į užsienio paklausą.

Recommendations

Galutiniam vartotojui-pirkėjui (gyvenimui):

• Tbilisyje rinka subalansuota – pirkti galima, bet skubėti nereikia: kainos auga saikingai (3–6% per metus), staigaus augimo rizikos nėra. Pirmenybę teikite likvidiems rajonams (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) ir baigtiems/beveik baigtiems patikimų vystytojų objektams.
• Naudokite vystytojo vidinį beprocentinį išsimokėjimo planą vietoj būsto paskolos su ~12% palūkanų lariais, jei neturite prieigos prie paskolos užsienio valiuta.

Investuotojui:

• Batumis, masinis segmentas prie jūros – padidintas atsargumas. Augančios neparduotų butų atsargos (~12 400 butų), rekordinis 2026 m. atidavimas (iki 18 tūkst. butų) ir krentantis nuomos pajamingumas (7,4% bendrasis, 3–4% grynasis) reiškia kainų stagnacijos ir perpardavimo sunkumų riziką. Venkite tipinių studijų periferiniuose projektuose.
• Orientacija – valdomi apartamentų viešbučiai / prekės ženklo rezidencijos su realiu užimtumu, o ne „butas pirmoje linijoje“ su žadėta nuomos garantija (skaitykite smulkiu šriftu).
• Jei VNŽ yra tikslo dalis, atsižvelkite į naują $150 tūkst. slenkstį nuo 2026 m. kovo 1 d.

Strategijos peržiūros trigeriai (etalonai):

• Jei operatyvūs Galt & Taggart vystytojų tyrimai rodys neigiamą pirminių pardavimų dinamiką 2+ mėnesius iš eilės – realaus atvėsimo signalas (skirtingai nei „triukšmingi“ registro duomenys).
• Jei neparduotų butų atsargos Batumyje viršys ~15 tūkst. butų arba vystytojai pradės masinius nuolaidas >10% – kainų korekcijos požymis.
• Staigus lario devalvacija, protestų eskalacija ar nauji apribojimai užsieniečiams – priežastys atidėti investicinio objekto pirkimą.

Caveats

• Registro (NAPR) duomenys padidina pirminius pardavimus dėl sandorių registravimo vėlavimų; operatyvūs vystytojų tyrimai – tikslesnis, bet atrankinis (~50% projektų) rodiklis. Neatitikimas didelis (gegužė Tbilisyje: +9,7% pagal NAPR vs +2,5% pagal tyrimą).
• Šaltinių metodikos nesutampa. Galt & Taggart „pirminę rinką“ apibrėžia kaip tiesioginius vystytojų pardavimus (~37–50% rinkos), o TBC Capital „naujiems“ priskiria tik ~14% sandorių (2026 m. kovą „nauji“ butai: 564 vnt., −3% m/m). Skirtingų įmonių skaičiai nėra tiesiogiai palyginami.
• ~12 400 neparduotų butų – tai Batumis, o ne Tbilisis. Atskiro viešo neparduotų atsargų skaičiaus Tbilisiui prieinamuose šaltiniuose nėra; Tbilisiui Galt & Taggart tik konstatuoja „pertekliaus riziką radare“.
• Interesų konfliktas: Galt & Taggart (priklauso Bank of Georgia grupei) ir TBC Capital (TBC Bank) – rinkos dalyviai. Colliers (Čichava) vertinimai yra optimistiškesni („pertekliaus nebus“) ir skiriasi nuo atsargesnės Galt & Taggart pozicijos.
• Nacionalinio banko normos neatitikimas tarp šaltinių (8,0% vs 8,25% nuo 2026 m. balandžio) pažymėtas aukščiau.
• Ataskaitos rengimo metu (duomenys iki 2026 m. liepos pabaigos) viešai prieinamos Galt & Taggart ir TBC Capital mėnesinės ataskaitos apima duomenis ne vėliau kaip 2026 m. gegužę (plius Colliers birželio duomenys); dalis birželio/liepos skaičių – iš antrinių perpasakojimų, o ne originalių PDF.