Gruzínsko je nebezpečné pre ľahké investície

Podvod v stavebníctve v Gruzínsku: na čo sa pozerať pri kúpe nehnuteľnosti

Gruzínsko – najmä Batumi a Tbilisi – zostáva magnetom pre zahraničných kupujúcich: nízke ceny, nulová daň z kúpy, splátkový kalendár od developera a sľubovaná rentabilita z prenájmu. Trh pritom rýchlo rastie: podľa TBC Capital v prvom štvrťroku 2026 objem trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Tbilisi vzrástol o 24 % medziročne a dosiahol takmer 941 miliónov USD. Ale spolu s dopytom rastie aj počet spôsobov, ako z kupujúceho vytiahnuť peniaze. Nižšie sú najčastejšie schémy a ako sa pred nimi chrániť.

Typické schémy

Dlhodobá výstavba a „domy duchov“. Najlacnejšie nehnuteľnosti sa predávajú vo fáze základovej jamy a do dokončenia cena často vzrastie takmer na dvojnásobok. Problém je, že časť projektov nie je dokončená roky alebo sa odovzdáva „v betóne“ – bez inžinierskych sietí a dokončovacích prác. Podľa mnohých recenzií v Batumi stoja budovy opustené roky, s poloprázdnymi poschodiami a rozpadávajúcimi sa povrchmi už pár rokov po dokončení.

Podvod s „výhľadom na more“. Bežný trik: byt s panoramatickým výhľadom sa predáva výrazne drahšie pod ústnym prísľubom, že výhľad nikto nezablokuje. Po vybratí peňazí developer sám postaví oproti novú výškovú budovu a byt stratí na hodnote. Ústne záruky v Gruzínsku nič neznamenajú – iba to, čo je zdokumentované na papieri.

Nafúknutá výmera a „nafúknutá“ rentabilita. Do rozlohy sa často zahŕňajú balkóny a spoločné priestory, takže skutočná obytná plocha je menšia ako inzerovaná. A sľubovaných 8–10 % ročne z prenájmu sa počíta podľa letnej sezóny: v zime Batumi prázdnie a skutočná rentabilita je oveľa nižšia ako deklarovaná.

Dvojnásobný predaj a falošné dokumenty. Ten istý byt môže byť predaný viacerým kupujúcim, alebo transakciu uskutoční osoba, ktorá nie je skutočným vlastníkom. V apríli 2026 v Gruzínsku zadržali osobu, ktorá sa pokúšala prisvojiť si nehnuteľnosť pomocou falošných notárskych dokumentov – schéma s fiktívnymi plnomocenstvami sa vyskytuje pravidelne.

Ako sa chrániť

Hlavný nástroj – Národná agentúra verejného registra (NAPR). Je to elektronická databáza vytvorená okrem iného na prevenciu podvodov a dvojnásobného predaja; objekt je možné overiť podľa katastrálneho čísla na oficiálnej stránke napr.gov.ge. Pred akoukoľvek platbou by ste mali:

Objednať si čerstvý výpis z registra a uistiť sa, že predávajúci je skutočne vlastník a na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy (záložné práva, exekúcie, súdne spory). Skontrolovať, či sa katastrálne číslo vo výpise zhoduje s číslom z inzerátu a zmluvy. Uistiť sa, že developer má stavebné povolenie – to je možné overiť v tom istom registri alebo v Dome spravodlivosti. Preštudovať minulé projekty developera: či boli dokončené, v termíne, čo píšu obyvatelia. Reputácia je dôležitejšia ako pekná recepcia v showroome. Všetky sľuby (výhľad, termíny, dokončenie, pokuty za omeškanie) zakotviť v zmluve. Počítajte s tým, že skutočné dokončenie zvyčajne zaostáva o niekoľko mesiacov oproti papierovému.

A základné pravidlo: neposielajte zálohu ani predplatok pred obhliadkou nehnuteľnosti a kontrolou dokumentov. Žiadosť „zarezervovať si byt prevodom hneď teraz“ je typickým znakom podvodu.