Primárny trh s bývaním v Gruzínsku v roku 2026

TL;DR

• Predaje na primárnom trhu v Gruzínsku v roku 2026 NEklesajú – rastú, ale mierne a nerovnomerne: podľa oficiálnych údajov Verejného registra (NAPR), spracovaných spoločnosťou Colliers Georgia, sa v Tbilisi za január–jún 2026 predalo 22 402 bytov (+18,7 % medziročne), predaje v novostavbách vzrástli o 21,8 %; v Batumi za I. polrok – 7 838 bytov (+11,4 %). Kupci existujú, ale trh sa „normalizuje“ po boome 2022–2023 a silne závisí od zahraničného dopytu a geopolitiky.
• Ceny novostavieb rastú v rámci jednociferných čísel: v Tbilisi primárny trh v máji 2026 – $1 412/m² (+6,1 % medziročne), v Batumi v I. štvrťroku 2026 – $1 893/m² (+8,7 % medziročne). Prognózy na rok 2026: Tbilisi +3–5 %, Batumi +4–6 %. Analytici neočakávajú pokles cien.
• Hlavné riziko – presýtenie, najmä v Batumi: do konca roka 2025 sa nepredaný zostatok v projektoch oslovených developerov zvýšil o 13,9 % medziročne na približne 12 400 bytov a rok 2026 bude rekordný v uvádzaní bývania na trh (~35 tis. bytov v Tbilisi a až 18 tis. v Batumi – oproti 13 tis. v Batumi v roku 2025 a iba 2 tis. v roku 2020). Operatívne prieskumy developerov ukazujú oveľa skromnejšiu dynamiku primárnych predajov ako údaje registra.

Kľúčové zistenia

1. Predaje rastú podľa registra, ale prieskumy developerov vykresľujú zdržanlivejší obraz. V Tbilisi sa v máji 2026 zaregistrovalo 3 748 transakcií (+11,1 % medziročne), z toho primárny trh (NAPR) – 1 824 (+9,7 %). Avšak operatívny prieskum developerov Galt & Taggart (pokrýva ~50 % primárnych projektov) ukázal rast primárnych predajov len o 2,5 % medziročne, pričom celková predaná plocha sa znížila – kupujú sa byty menšej veľkosti. Údaje registra sú nadhodnotené kvôli oneskoreniam v registrácii transakcií.

2. Rok 2025 bol rokom normalizácie, nie poklesu. Podľa NAPR/TBC Capital sa v Gruzínsku v roku 2025 predalo 78 500 bytov (+5,94 % medziročne). Sekundárny trh – 63 % transakcií (+7,42 %), primárny trh – 37 % (+3,53 %). Tbilisi: 42 388 bytov (+4,31 %). Batumi: 17 478 (+15,02 %). Slabý začiatok roka 2025 (politická nestabilita) vystriedalo obnovenie dopytu v druhom polroku.

3. Primárny trh v Batumi je zraniteľný kvôli previsu ponuky. Predaje rastú (I. štvrťrok 2026: 4 049 bytov, +15,8 %), ale zostávajú výrazne pod vrcholom z rokov 2022–2023 a nepredaný sklad rastie. Ceny primárneho trhu ($1 893/m²) rastú rýchlejšie ako sekundárneho, rozdiel sa zväčšuje, výnosnosť prenájmu klesá: podľa Galt & Taggart hrubá výnosnosť v Batumi klesla z 10 % v roku 2023 na 7,4 % v roku 2025 a predpokladá sa ďalší pokles na 5,1–3,4 % (čistá výnosnosť bytov – len 3–4 %).

4. Kupci existujú, a sú to predovšetkým miestni. V Tbilisi občania Gruzínska uskutočňujú ~77 % primárnych transakcií (Izrael ~10 %, Rusko ~3 %); podiel cudzincov v I. polroku 2026 – približne 10 %. V Batumi je to naopak: cudzinci – 52 % transakcií v roku 2025, až 63 % v I. štvrťroku 2026 (EÚ 13 %, Izrael 13 %, Ukrajina+Rusko+Bielorusko ~11 %).

5. Úver je drahý, ale hypotéky rastú; developeri aktívne ponúkajú splátkové kalendáre. Priemerná sadzba hypotéky v lari – 12,14 % (február 2026, pokles z 13,31 % pred rokom), v cudzej mene ~8 %. Nových hypoték sa v roku 2025 poskytlo za 9,6 mld. lari (+9,1 %). Väčšina primárnych transakcií prebieha cez bezúročné interné splátky developerov (prvá splátka od 10 %).

6. Pozadie: silná ekonomika, ale politické a geopolitické riziká. HDP vzrástol o 7,5 % v roku 2025 (prognóza 2026 – 5,0 %), lari je stabilné (~2,62–2,64/$). Ale pozastavenie európskej integrácie (december 2024), protesty, zákon o „zahraničných agentoch“, sprísnenie migračných pravidiel a zvýšenie hranice pre povolenie na pobyt za nehnuteľnosť zo $100 tis. na $150 tis. (od 1. marca 2026) tlačia na zahraničný dopyt.

Podrobnosti

1. Dynamika transakcií v roku 2026

Celoštátny kontext. Gruzínsky trh rástol od roku 2021; v roku 2024 objem trhu s bývaním dosiahol historické maximum $4,3 mld. (+9 % oproti 2023). Rekord v počte transakcií bol stanovený v roku 2022 (približne 79 tis.) na vlne masovej migrácie Rusov. V roku 2025 sa predalo 78 500 bytov (+5,94 % medziročne) – trh sa vrátil k rastu po ochladení v rokoch 2023–2024, ale bez oživenia.

Tbilisi, mesačne (údaje NAPR cez Galt & Taggart):

• Január 2026: 2 964 transakcií; primárny trh (NAPR) 1 614 (+4,0 %), prieskum developerov +21,8 %; sekundárny trh 1 350 (−3,2 %).
• Február 2026: 3 822 transakcií (+15 % medziročne); primárny trh 1 958 (+11,2 %), prieskum developerov +26,6 %; sekundárny trh 1 864 (+19,2 %).
• Apríl 2026: 3 641 transakcií; sekundárny trh 1 857 (+17,2 %), primárny trh 1 784 (+4,6 %), prieskum developerov +64 %.
• Máj 2026: 3 748 transakcií (+11,1 % medziročne); sekundárny trh 1 924 (+12,4 %), primárny trh 1 824 (+9,7 % podľa NAPR, ale +2,5 % podľa prieskumu developerov).
• Jún 2026 (Colliers): ~4 484 transakcií (+34,7 % medziročne), objem trhu $387 mil. (+53,9 %).

Tbilisi, polrok (Colliers Georgia): január–jún 2026 – 22 402 bytov (+18,7 % medziročne), objem trhu $1,8 mld. (+33,2 %). Novostavby +21,8 %, sekundárny trh +22,1 %. Vážená priemerná cena primárneho trhu v meste +11,7 % (H1/H1).

Batumi:

• I. štvrťrok 2026: 4 049 bytov (+15,8 % medziročne); sekundárny trh +10,1 %, primárny trh +21,1 % (NAPR), prieskum developerov +70,6 %.
• Máj 2026: 1 324 bytov (+2,5 % medziročne), $87 mil. (+22,2 %).
• Jún 2026: 1 468 bytov (+8,2 % medziročne), ~$100 mil. (+28,2 %); predaje novostavieb +11,6 %, sekundárny trh −26,4 %.
• I. polrok 2026: 7 838 bytov (+11,4 % medziročne), obrat $507 mil. (+29 %).

Záver o predajoch: primárny trh neklesá v žiadnom veľkom meste podľa údajov registra. Avšak rozdiel medzi údajmi registra (ktoré sú nadhodnotené kvôli oneskoreniam v registrácii) a operatívnymi prieskumami developerov (máj v Tbilisi: +2,5 % namiesto +9,7 %) naznačuje, že skutočná dynamika primárneho trhu je skromnejšia ako titulkové čísla.

2. Ceny novostavieb

Tbilisi. Primárny trh: $1 385/m² (január) → $1 398 (február) → $1 408 (apríl) → $1 412/m² (máj, +6,1 % medziročne). Rast mierny (~0,3–0,9 % mesačne), čo naznačuje vyváženosť dopytu a ponuky. Podľa štvrtí (Geostat, IV. štvrťrok 2025, mediánové ceny bytov): Mtatsminda $2 497/m², Vake $2 176/m², Chugureti $1 613/m², Saburtalo $1 598/m², Samgori $1 315/m². Prognóza rastu cien v Tbilisi na rok 2026: Galt & Taggart – jednociferné čísla, TBC Capital – ~3,2 %, expertné odhady 3–5 %.

Batumi. Priemerná cena primárneho trhu „na kľúč“ v roku 2025 – $1 865/m² (+9,4 % medziročne); v I. štvrťroku 2026 – $1 893/m² (+8,7 %), sekundárny trh $1 479 (+7,8 %). Najdrahší subtrh – Staré Batumi ($3 028/m²). Prognóza Galt & Taggart na rok 2026: spomalenie rastu primárneho trhu na 4–6 %. Colliers ($1 500/m² v priemere za obe mestá) neočakáva pokles cien v roku 2026.

3. Ponuka a riziko presýtenia

Stavebné povolenia sa znižujú – signál normalizácie. V Tbilisi sa v roku 2025 vydalo 208 povolení (−4,2 %), povolená obytná plocha −10,73 % na 1,734 mil. m². Do mája 2026 plocha povolení klesá ôsmy mesiac po sebe (máj: −18,4 % medziročne; za 5 mesiacov −34,4 %). Napriek tomu vydávanie zostáva ~32 % nad „zdravou“ úrovňou rokov 2015–2022.

Rok 2026 – rekordný rok v uvádzaní bývania na trh. Galt & Taggart prognózuje uvedenie ~35 tis. bytov v Tbilisi a až 18 tis. v Batumi – historické maximum. Pre Batumi je to prudký skok: uvedenie vzrástlo z 2 000 bytov v roku 2020 na 13 000 v roku 2025 a vrchol v roku 2026 dosiahne až 18 000 jednotiek. Dôvod – súčasné dokončenie projektov spustených v období oživeného dopytu. To zvyšuje konkurenciu a tlačí na ceny a nájomné sadzby.

Batumi – epicentrum rizika presýtenia. Podľa Galt & Taggart do konca roka 2025 nepredaný zostatok v projektoch oslovených developerov vzrástol o 13,9 % medziročne na ~12 400 bytov, čo „naznačuje zvýšené riziko presýtenia“. Analytici priamo varujú, že rast cien primárneho trhu „predbieha dopyt“ a udržať súčasné tempo bude ťažké. Hlavný dopyt sa presunul do oblasti Nového bulváru.

4. Dopyt a kupci

Kto kupuje. V Tbilisi je hnacou silou miestny konečný kupujúci (~77 % primárnych transakcií; podľa odhadu Colliers – až 90 % všetkých transakcií). Najväčšie skupiny cudzincov v Tbilisi: Izrael (~10 %), Rusko (~3 %). V Batumi je trh oveľa „medzinárodnejší“: cudzinci – 52 % v roku 2025 a až 63 % v I. štvrťroku 2026; najväčšie skupiny – EÚ (13 %), Izrael (13 %), plus Ukrajina/Rusko/Bielorusko (~11 % spolu) a Turecko.

Hypotéky a splátky. Sadzba hypotéky v lari – 12,14 % (február 2026, pokles z 13,31 % pred rokom), v cudzej mene ~8,01 %. Prezidentka Národnej banky Natia Turnava na zasadnutí finančného výboru (máj 2026) zaznamenala pokles priemernej sadzby hypoték z 13,4 % (január 2025) na 11,9 % (marec 2026) a pri podnikateľských úveroch zo 14,4 % na 12,8 %, čo spojila s poklesom úverových rizík a rastom dôvery v lari. Nových hypoték sa v roku 2025 poskytlo za 9,6 mld. lari (+9,1 %), zostatok – 24,2 mld. lari (+16,2 %). Kvôli vysokým sadzbám a prísnym požiadavkám bánk (prvá splátka od 20 %) väčšina kupujúcich novostavieb využíva bezúročné interné splátky developerov (prvá splátka od 10 %, splátkový kalendár do dokončenia domu) – to sa stalo hlavným nástrojom stimulácie predaja.

Regulačné zmeny. Od 1. marca 2026 sa hranica investícií do nehnuteľností pre povolenie na pobyt zvýšila zo $100 tis. na $150 tis. – je to tretie zvýšenie v histórii programu a prvé od roku 2019 (rast o 50 %, podľa júnových noviel z roku 2025). Hranica sa počíta podľa trhovej hodnoty (nie podľa ceny v zmluve) a môže sa dosiahnuť súčtom viacerých nehnuteľností. Zmena posúva dopyt cudzincov do drahšieho segmentu. Skôr v roku 2026 regulátor sprísnil požiadavky na úvery developerom (LTV a rezervy) po prehľade MMF, ktorý zaznamenal rast bankovej expozície voči nehnuteľnostiam.

5. Nálady na trhu

Nálady v roku 2026 – opatrne optimistické, ale s jasným pochopením, že „zlaté“ roky 2022–2023 sú preč. Analytici Galt & Taggart opisujú trh ako „normalizujúci sa“ s rizikami presýtenia „na radare“. Leo Chikhava (Colliers Georgia) je optimistickejší: vyhlásil, že pokles cien v roku 2026 sa neočakáva a presýtenie nenastane, pretože menší počet nových projektov financovaných bankami vyváži vstup projektov z roku 2022 na trh.

Kontrast s koncom roka 2024 je výrazný: vtedy Gruzínska národná asociácia nehnuteľností (GNARE, ~110 členov, z toho 30 % developeri a 70 % makléri) informovala, že v decembri 2024 sú transakcie „zredukované na minimum“ a „pozastavené – všetci čakajú na vývoj udalostí“ v súvislosti s protestmi. V roku 2026 takéto zmrazenie neexistuje – kupci sa vrátili. Ale účastníci trhu uznávajú, že trh sa stal „selektívnym“: silné likvidné nehnuteľnosti sa naďalej predávajú a zdražujú, zatiaľ čo slabé projekty a previs štúdií (najmä v Batumi) vytvárajú tlak.

6. Ovplyvňujúce faktory

Ekonomika. HDP vzrástol o 7,5 % v roku 2025 (podľa rýchleho odhadu Geostat z 30. januára 2026: 9,9 % v I. štvrťroku, 7,4 % v II., 6,4 % v III., 6,8 % v IV.; nominálny HDP 104,6 mld. lari / $38,1 mld., +12,4 %). Rast podľa Svetovej banky zabezpečuje najmä spotreba: domáca súkromná spotreba +8,2 %, reálne mzdy +11,5 %. Prognóza na rok 2026: Svetová banka očakáva spomalenie na 5,0 % „v dôsledku slabších vonkajších podmienok a mäkšieho domáceho dopytu“; MMF – 5,3 %. Inflácia sa zrýchlila zo 4,3 % (marec) na 5,7–5,9 % (apríl–máj 2026) kvôli rastu cien energií. Lari je stabilné (~2,62–2,64/$, naviazané na dolár). Fitch (november 2025) a S&P (február 2026) potvrdili rating „BB“ so stabilným výhľadom.

Sadzba Národnej banky. Podľa Global Property Guide sa sadzba držala na 8,0 % od mája 2024. Avšak podľa Trading Economics v apríli 2026 Národná banka prvýkrát od marca 2022 zvýšila sadzbu o 25 b. p. na 8,25 % kvôli inflačnému šoku (májová inflácia 5,7 % pri cieli 3 %) a udržala ju v júni 2026. (Rozdiel medzi zdrojmi výslovne uvádzam.)

Turizmus. Príjmy z medzinárodného turizmu v I. polroku 2026 – $1,93 mld. (−2 % medziročne), počet návštev 2,734 mil. (−2,7 %) kvôli poklesu v II. štvrťroku. Príjmy od ruských turistov klesli o ~25 % medziročne, zatiaľ čo od občanov EÚ vzrástli o ~21 % (na $335,6 mil. – najväčšia skupina). Rusko zostáva najväčším zdrojom návštevníkov (25,1 % v II. štvrťroku).

Politika a relokanti. Pozastavenie rokovaní o vstupe do EÚ (december 2024), zákon o „zahraničných agentoch“, dlhotrvajúce protesty v Tbilisi, zatýkanie aktivistov a sprísnenie migračnej legislatívy (od marca 2026 – povinné pracovné povolenia pre cudzincov, rast pokút za prekročenie pobytu zo 180 na 1000 lari) spôsobujú odlev časti relokantov. Toto je kľúčové strednodobé riziko pre segment orientovaný na zahraničný dopyt.

Odporúčania

Pre konečného kupujúceho (na bývanie):

• V Tbilisi je trh vyvážený – kupovať sa dá, ale netreba sa ponáhľať: ceny rastú mierne (3–6 % ročne), riziko prudkého rastu nehrozí. Uprednostňujte likvidné štvrti (Vake, Saburtalo, Vera, Mtatsminda) a dokončené/takmer dokončené projekty spoľahlivých developerov.
• Využite interný bezúročný splátkový kalendár developera namiesto hypotéky s ~12 % v lari, ak nemáte prístup k úveru v cudzej mene.

Pre investora:

• Batumi, masový segment pri mori – zvýšená opatrnosť. Rastúci nepredaný sklad (~12 400 bytov), rekordné uvedenie v roku 2026 (až 18 tis. bytov) a klesajúca výnosnosť prenájmu (7,4 % hrubá, 3–4 % čistá) znamenajú riziko stagnácie cien a problémov s ďalším predajom. Vyhnite sa typovým štúdiám v okrajových projektoch.
• Orientačne – riadené apartmánové hotely/značkové rezidencie so skutočnou obsadenosťou, nie „byt v prvej línii“ so sľubovanou zárukou prenájmu (čítajte drobné písmo).
• Ak je povolenie na pobyt súčasťou cieľa, zohľadnite novú hranicu $150 tis. od 1. marca 2026.

Spúšťače na prehodnotenie stratégie (benchmarky):

• Ak operatívne prieskumy developerov Galt & Taggart ukážu negatívnu dynamiku primárnych predajov 2+ mesiace po sebe – signál skutočného ochladenia (na rozdiel od „hlučných“ údajov registra).
• Ak nepredaný sklad v Batumi presiahne ~15 tis. bytov alebo developeri začnú masovo poskytovať zľavy >10 % – znak cenovej korekcie.
• Prudká devalvácia lari, eskalácia protestov alebo nové obmedzenia pre cudzincov – dôvody na odloženie kúpy investičnej nehnuteľnosti.

Upozornenia

• Údaje registra (NAPR) nadhodnocujú primárne predaje kvôli oneskoreniam v registrácii transakcií; operatívne prieskumy developerov sú presnejším, ale výberovým (~50 % projektov) indikátorom. Rozdiel je značný (máj v Tbilisi: +9,7 % podľa NAPR vs +2,5 % podľa prieskumu).
• Metodológie zdrojov sa nezhodujú. Galt & Taggart definuje „primárny trh“ ako priame predaje developerov (~37–50 % trhu), zatiaľ čo TBC Capital zaraďuje medzi „nové“ len ~14 % transakcií (v marci 2026 „nové“ byty: 564 ks, −3 % medziročne). Čísla rôznych spoločností nie sú priamo porovnateľné.
• ~12 400 nepredaných bytov – to je Batumi, nie Tbilisi. Samostatné verejné číslo nepredaného skladu pre Tbilisi v dostupných zdrojoch neexistuje; pre Tbilisi Galt & Taggart len konštatuje „riziko presýtenia na radare“.
• Konflikt záujmov: Galt & Taggart (súčasť skupiny Bank of Georgia) a TBC Capital (TBC Bank) sú účastníkmi trhu. Odhady Colliers (Chikhava) sú optimistickejšie („presýtenie nenastane“) a líšia sa od opatrnejšieho postoja Galt & Taggart.
• Rozdiel v sadzbe Národnej banky medzi zdrojmi (8,0 % vs 8,25 % od apríla 2026) je uvedený vyššie.
• V čase prípravy správy (údaje k koncu júla 2026) verejne dostupné mesačné správy Galt & Taggart a TBC Capital pokrývajú údaje najneskôr do mája 2026 (plus údaje Colliers za jún); časť júnových/júlových čísel pochádza zo sekundárnych prepisov, nie z originálnych PDF.